Вопрос по оформлению документов на недвижимость

1. Какие права на недвижимость нужно регистрировать?

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был За исключением ранее не учтенных объектов недвижимости, в отношении которых было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (например, многоквартирные дома). В этом случае объект ставит на кадастровый учет тот орган государственной власти или местного самоуправления, который выдал разрешение.

>создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

3. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена государственная пошлина .

4. Как подать документы на регистрацию права?

Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами.

Лично

Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы». Если регистрируемая недвижимость находится за пределами Москвы, подать документы лично вы можете:

  • во Дворец госуслуг по адресу:
  • Москва, Проспект Мира, дом 119, строение 71;
  • в отделения Росреестра по адресам:
  • Москва, Варшавское шоссе, дом 47, корпус 4, этаж 3;
  • Москва, проезд Завода Серп и Молот, дом 10;
  • Москва, Зеленый проспект, дом 20.

По почте

Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–12 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

5. Чем подтверждается государственная регистрация права?

По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о правах на недвижимость вам может потребоваться новая выписка из ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.

6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Впоследствии такая запись может быть погашена .

7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?

Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.

Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.

По прошествии времени такая запись может быть погашена .

8. Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?

С 1 августа 2017 года в центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:

  • предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;
  • адресная регистрация объектов недвижимости: предоставление справки об идентификации адреса объекта капитального строительства;
  • предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;
  • распоряжение материнским капиталом;
  • предоставление информации жилищного учета;
  • государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;
  • согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Возможность получить документы одним пакетом есть во всех центрах «Мои документы».

Содержание

Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость

Очень часто для предоставления кредита, в делах бизнеса, в ходе судебных процессов и для других целей человеку может потребоваться подтверждение права собственности на недвижимость.

Это не самая сложная процедура. Однако она обладает своими нюансами, о которых следует знать, чтобы не запутаться с оформлением документов.

Способы регистрации прав на недвижимое имущество

Единственным способом утвердить свое право на собственность является госрегистрация, согласно п. 1. ст. 2 Федерального закона ФЗ «О государственной регистрации прав…». Зарегистрированным имущество считается с момента записи о факте владения недвижимостью в госреестр ЕГРП (п. 3 ст. 2 указанного ФЗ). Подтверждением этого является свидетельство, выдаваемое в соответствующих органах власти (п. 1 ст. 14).

Внесение сведений в ЕГРП является завершающим этапом любых сделок, связанных со сменой собственника на недвижимость. При этом орган государственной регистрации имеет обязательство предоставлять информацию о владельцах любому запрашивающему сведения лицу по его заявлению (п. 1 ст. 7, п. 7 ст. 16).

Итак, единственным документом, который подтверждает права собственника на здание или квартиру, служит выписка, выдаваемая в базе данных ЕГРП. При этом заказать ее может кто угодно, а не только собственник или его представитель.

Свидетельство о госрегистрации подтверждает лишь сам ее факт и не дает оснований считать предъявителя полноправным собственником. Например, имущество могло быть зафиксировано в реестре в 2003, а в 2016 году подвергнуться аресту. В свидетельстве, выданном более 10 лет назад, это никак не будет отражено, однако факт изменения статуса недвижимости подтвердит справка из ЕГРП.

По новому порядку, установленному с 15 июля 2016 г., в Российской Федерации была отменена выдача свидетельств, удостоверяющих право собственности. Поэтому многие затрудняются, столкнувшись с необходимостью подтвердить наличие у них недвижимого имущества, не зная о том, что это удостоверяет выписка из ЕГРП.

В наши дни реестровые службы РФ активно переходят на электронные базы данных. Способ подтверждения права собственности на недвижимость через Интернет имеет как свои очевидные плюсы, так и не менее явные минусы.

Преимущества и недостатки данной процедуры

Выписка из ЕГРП несет в себе несколько ощутимых преимуществ по сравнению с выдаваемым ранее свидетельством о государственной регистрации в Росреестре.

  1. Выписка, в отличие от однократно выдаваемого свидетельства, всегда содержит максимально актуальную и полностью достоверную информацию о недвижимой собственности.
  2. Выписку в Росреестре можно подготовить самостоятельно на официальном портале ведомства и распечатать ее, не покидая своего дома. При этом сохраняется возможность личного обращения в учреждение. В таком случае документ будет готов за пять суток.
  3. В данном случае указывается полный объем всей необходимой информации о владельцах, самой собственности, тогда как в свидетельстве помещалось меньше сведений.
  4. Выписка исключает предоставление заведомо ложных сведений, так как в любую минуту ее подлинность можно проверить по электронной базе данных.
  5. Впервые справка предоставляется без оплаты пошлины.
  6. Повторное обращение в Росреестр за выпиской хотя и является платным, но стоит не так дорого с учетом снижения пошлин в 2016 г.: гражданину она обойдется в 200 руб., а юридическому лицу придется заплатить 600 руб.
Это интересно:  Портал росреестра проверка электронного документа

О генеральной доверенности на недвижимость можно узнать тут.

При этом у данной процедуры имеются и определенные минусы. Недостатки выписки из ЕГРП:

  1. В тех случаях, когда нет доступа к Интернету, выписку придется заказывать в государственном учреждении или в МФЦ. На ее оформление обычно уходит около пяти суток, так что процедура потребует времени. Это может быть неудобным при необходимости срочного подтверждения прав на имущество для оформления договора или по другим причинам.
  2. Поскольку ситуация с недвижимостью может меняться буквально ежедневно, право собственности на имущество потребуется подтверждать не один раз, периодически заказывая очередные справки.
  3. Новые технологии и прогресс могут вызвать определенные затруднения у старших поколений. К тому же могут возникнуть вопросы по поводу того, как обслуживаются электронные базы данных, сформированные Росстатом, и обеспечивается безопасность хранения сведений.
  4. Потребовать выписку из ЕГРП на тот или иной объект недвижимости может посторонний человек без разрешения собственника. С одной стороны, это ограничивает права хозяина, но с другой, позволяет пресечь какие-либо нарушения, например, попытку продажи оспариваемого в суде имущества или находящейся под арестом собственности.

Как выглядит свидетельство и выписка

Свидетельство выдается на официальном бланке, защищенном водяными символами. Ему присваивается номер с серией. В нем содержится следующая информация:

  • запись об объекте;
  • собственнике;
  • его праве на имущество (распоряжения, аренды и т.д.);
  • перечень собранных владельцем документов, подтверждающих его статус;
  • список наложенных ограничениях.

Выписка из ЕГРП оформляется более скромно. Она не является официальным документом, поэтому ее не обязательно скреплять печатью и подписью, а с недавнего времени и вовсе можно оформить по Интернету и распечатать на обычном принтере. При этом, как уже указывалось выше, она содержит максимально полную и актуальную информацию об объекте недвижимости.

Существуют и ныне отмененные формы подтверждающего документа, которые также действительны и могут быть предоставлены при необходимости подтвердить право на владение.

В 1990-е годы в ходе приватизации жилья выдавали «Доказательство о собственности на жилище». Также до конца 1998 года оформлялось свидетельство о регистрации в БТИ. Эта справка выдавалась в подтверждение собственности на недвижимость, зарегистрированную до 31 декабря 1998 г.

Документы, удостоверяющие право на недвижимость

Современным законодательством предусмотрены и другие варианты доказательства прав на недвижимость, которые не считаются подтверждением статуса собственника, но говорят о других правах: пользования, распоряжения и так далее:

  • разрешение на возведение и введение в эксплуатацию здания;
  • декларация для тех объектов, которые можно строить без предварительного согласования;
  • договор о купле и продаже;
  • договоры дарения, наследования и так далее, однако в данном случае обязательным условием регистрации собственности будет оплата налогов и предоставление квитанции в соответствующее ведомство;
  • постановление суда о предоставлении жилплощади;
  • соглашение ренты взамен пожизненного содержания;
  • документы о праве на земельную собственность;
  • акт долевого участия;
  • договор о приватизации квартиры или приватизационное свидетельство;
  • свидетельства от ГСК или ЖСК о полной выплате пая.

К данным актам прилагаются определенные требования:

  • они должны оформляться в соответствии с законами РФ;
  • закрепляться подписями обеих сторон при заключении сделки и, если требуется, печатями;
  • в некоторых случаях бумаги должны быть заверены нотариусом.

Что делать при утере документов, удостоверяющих право на недвижимость

В случае, когда официальная бумага была выдана до 1998 г. и оказалась утерянной, восстановить ее будет не так просто. Документы современной формы восстанавливаются гораздо проще.

Для восстановления утраченных свидетельств старого образца следует обратиться в приемную регионального департамента, регулирующего жилищные вопросы, или в жилфонд. Там выдадут формы для подачи заявления на выдачу копии утерянного документа.

Однако для этого потребуется предъявить квитанцию об оплате госпошлины и паспорт. Необходимый документ будет восстановлен за три недели или 15 рабочих суток. Однако иногда для восстановления свидетельства о праве на собственность может потребоваться решение судебных органов.

Таким образом, существуют различные пути признания прав на недвижимое имущество. Однако подтверждающим владение собственностью документом является лишь выписка из ЕГРП и до недавнего времени выдававшееся Свидетельство о государственной регистрации.

Современной тенденцией в России является максимальное сокращение бумажных процедур и перевод работы по подтверждению прав собственников на недвижимость в электронное пространство.

Сбор документов, необходимых для регистрации права собственности на недвижимое имущество

Для того, чтобы успешно провести регистрацию своих прав на дом, квартиру или земельный участок, необходимо точно знать перечень документов, которые предоставляются в уполномоченные органы.

Общий порядок оформления права собственности

Процедура узаконивания прав на объекты недвижимости детально регламентируется следующими нормативно-правовыми актами:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Раньше для того, чтобы узаконить право собственности на различные объекты, люди обращались в разные государственные учреждения. Теперь это стало проще, потому что в структуре Министерства юстиции РФ создана Государственная регистрационная служба, принимающая документы на все виды объектов недвижимости.

Документы может подавать как собственник самолично, так и его доверенное лицо при предоставлении нотариально заверенной доверенности указанием видов юридических действий, которые оно уполномочено проводить.

Обработка документов и выдача свидетельства о государственной регистрации прав проходит в срок до 3 недель с момента подачи документов заявителем.

Оформление в собственность вновь создаваемого объекта

Объекты недвижимости всегда находятся на каком-то земельном участке. И, безусловно, изначально на строящееся здание у собственника не будет никаких документов.

Процесс оформления документов и решения конкретного вопроса урегулирован ст. 25 Федерального закона о регистрации.

Оформить свои юридические притязания на объект строительства следует в максимально короткие сроки.

При этом порядок зависит от основания, на котором заявителю передан участок земли под домом.

Земля в собственности

Если дом строится на участке земли, который находится в частной собственности, то потребуется представить соответствующий правоустанавливающий документ.

Возведенный дом потребуется надлежащем образом ввести в эксплуатацию.

Лишь после этого можно обращаться в регистрирующий орган с подтверждающими документами для оформления права собственности на объект недвижимости.

Земля передана на праве пользования

Несколько по другому проходит процесс оформления права собственности в том случае, если земля не принадлежит застройщику, а, например, передана в аренду.

Заявитель предоставляет следующие документы:

  • документ, подтверждающий основания пользования земельным участком (например, право постоянного пользования, договор аренды или субаренды);
  • разрешение на работы по возведению дома;
  • техническую документацию на объект незаконченного строительства (различные планы, сметы и другая техническая документация).

Оформление прав собственности по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты объектов недвижимости

Оформление права собственности в данном случае имеет одну особенность. Дело в том, что регистрационную службу должен посетить не только правополучатель, но и предыдущий собственник жилья. В законодательстве многих других стран такой момент не предусмотрен.

Заявителю необходимо будет предоставить следующие документы:

  • заявления о государственной регистрации права собственности и о его переходе от одного человеку к другому;
  • оригиналы паспортов;
  • оригинал и копия договора купли-продажи, доверия, ренты или обмена (зависит от вида сделки);
  • кадастровый паспорт на жилье или техническая документация (если недвижимость не регистрировалась в государственном кадастре);
  • квитанция об оплате государственной пошлины и ее копия;
  • если одну из сторон представляет доверенное лицо, должна предоставляться доверенность на проведение юридических действий.

Специалист по оформлению документов в присутствии заявителя проверяет все предоставленные документы. Это делается с той целью, чтобы устранить возможные вопросы, которые могут возникнуть в процессе оформления объекта недвижимости в электронной компьютерной системе.

После проведения процедуры введения данных клиент может получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписку из государственного реестра.

Документы для регистрации наследуемой недвижимости

Многие люди думают, что после оформления наследства в нотариальной конторе уже никуда идти не надо.

Образец свидетельства о праве собственности

Это ошибочное мнение, потому что нотариусы не проводят государственную регистрацию собственности.

Наследник должен обратиться в уполномоченный орган с перечнем необходимых документов:

  • документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт гражданина страны);
    свидетельство о праве наследования;
  • технический паспорт или просто план квартиры, дома или другого объекта наследования;
    квитанция об оплате госпошлины;
  • если человек находится в законном браке, надо предоставить письменное согласие супруга (супруги) на проведение регистрации.

Процесс получения свидетельства о праве собственности такой же, как было описано выше.

Оформление недвижимости по договору ипотеки

Ст. 29 закона о регистрации предусматривает необходимость фиксирования данных о договоре ипотеки.

Хотя по своей юридической сути ипотека — это банковский кредит на приобретение клиентами жилья на первичном или вторичном, этот договор подлежит государственной регистрации, так как возникают юридические взаимоотношения, связанные с наличием залогового имущества.

Процедуру оформления ипотеки по российскому законодательству может инициировать нотариус, оформивший договор, и залогодержатель (зачастую это банк).

Какие документы необходимы:

  • оригинал и копия договора ипотеки;
  • квитанция про уплату госпошлины;
  • заявление залогодателя или залогодержателя.

Документы для получения прав собственности членов строительно-жилищных кооперативов

Членам строительных кооперативов немного сложнее подтвердить в государственных учреждениях свое право на владение квартирой.

Причина в том, что не у всех участников сохранились ордера на вселение в квартиру и документы, которые подтверждают факт их членства в кооперативе.

Если у вас нет этих бумаг на руках – нужно заказать подтверждающие документы у председателя кооперативной организации.

После этого необходимо обратиться в БТИ для изготовления технического паспорта.

Лишь после этого можно подавать документы в территориальный орган местного самоуправления, в котором получаете свидетельство о праве собственности на квартиру.

Для государственной регистрации понадобится:

  • документ, подтверждающий ваши права на жилье;
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий наличие ИНН.

После регистрации клиент получает специальное свидетельство и выписку из реестра.

Оформление прав собственности на садовый дом

В данном случае есть один нюанс – для регистрации в собственность недвижимости, находящейся на земельном участке, предварительно нужно приватизировать саму землю.

Для оформления права на дачный домик требуется минимум документов:

  • заявление;
  • паспорт;
  • декларация с информацией об объекте недвижимости;
  • квитанция об уплате пошлины.

Дополнительные документы для регистрации права собственности

Основания возникновения у лица права собственности на объекты недвижимости могут быть абсолютно различными. Поэтому в отдельных случаях для получения свидетельства потребуется предоставить в уполномоченный орган и дополнительные документы.

К ним можно отнести:

  • разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки (при наличии в семье несовершеннолетних детей эти органы очень четко следят за соблюдением жилищных прав детей);
  • разрешение супруга (супруги) на проведение сделки;
  • документ, подтверждающий снятие обременений с недвижимости.

Видео: Новости в процедуре регистрации недвижимости

В сюжете специалист Росреестра отвечает на вопросы граждан, касающихся процедуры приватизации объектов недвижимости в собственность, в том числе, разъясняется какие документы потребуются гражданам для оформления права.

НЕДВИЖИМОСТЬ, ПОРЯДОК И ПРАВИЛА ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК, ВСТУПЛЕНИЯ В НАСЛЕДСТВО, СХЕМА РЕГИСТРАЦИИ И ДРУГИЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОФОРМЛЕНИЕМ ПРАВА НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Сайт касается различного рода ГОРОДСКОЙ и ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (КВАРТИРЫ, ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ и СТРОЕНИЯ, НЕЖИЛЫЕ ОБЪЕКТЫ), предназначен для физических и юридических лиц, кому предстоит заниматься оформлением и регистрацией документов
САМОСТОЯТЕЛЬНО или при помощи СПЕЦИАЛИСТА, действующего в районе расположения Вашего объекта.

Информация на сайте поможет понять логику и суть процессов оформления и регистрации объектов городской и загородной недвижимости при выполнении разных задач (проведение сделок: купля-продажа, дарение, мена, вступление в наследство, раздел объекта загородной недвижимости и.т.п.) и поможет составить план действий для реализации Вашей задачи.

Кроме необходимой информации, возможности получить помощь специалиста на месте (за адекватные проведенной работе деньги), тут можно получить бесплатную консультацию, бесплатную экспертизу документов / полный список возможностей смотри на Карте услуг.

Это интересно:  Порядок оформления документов при покупке квартиры

В любом случае, независимо от Вашего желания решать задачу своими силами или при помощи нанятого специалиста, действовать придется по приведенной ниже схеме.

ОБЩАЯ СХЕМА ДЕЙСТВИЙ / с чего начать …

Начинать нужно с оценки состояния имеющихся на руках документов, т.е. провести экспертизу документов и состояния Вашего права собственности на объект недвижимости, по результатам которой уже можно будет определить возможные варианты реализации задуманного.

Далее следует подготовка документов и приведение права собственности на объект в состояние готовности к сделке.

После готовности правоустанавливающих документов можно совершать сделку, для чего потребуется составление оформляющих сделку документов (договор, передаточный акт, договор о намерениях, денежная расписка), а также сбор и подготовка сопровождающих сделку документов, справок, выписок и разрешений, подтверждающих отсутствие долгов, запретов, арестов и других обременений по объекту.

Собрав весь пакет документов, совершив сделку, подписав договор, произведя расчет, сторонам останется выполнить заключительную часть любой задачи, это регистрация сделки и перехода права собственности на объект недвижимости.

Схема действий не так сложна, но для человека неискушенного в вопросах оформления и регистрации загородной недвижимости, может, не совсем понятна. Чтобы прояснить возможные возникающие вопросы надо ознакомиться с предложенными на сайте материалами.

В конце этой страницы, приведенный выше порядок действий показан в виде схемы с возможными вариантами развития событий в зависимости от принятых Вами решений, к тому моменту суть происходящего при оформлении и регистрации недвижимости станет Вам понятна.

Информация специально подается для Вас как для новичка, по принципу постепенного погружения в тему, с основных понятий и терминов до конкретной пошаговой инструкции.

Обычно вопрос оформления и регистрации недвижимости возникает при смене собственника объекта, например: предстоит сделка купли-продажи недвижимости, дарение, мена, вступление в наследство, хотя нередки случаи, когда никаких сделок в планах нет, а люди просто оформляют свои собственные права на построенные, но незарегистрированные до сих пор строения.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, РЕГИСТРАЦИЯ И ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

Чтобы распоряжаться недвижимостью надо быть собственником, т.е. иметь ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ, который являет собой ОСНОВАНИЕ получения Вами права собственности на недвижимость, обосновывает и удостоверяет получение права собственности.

Существует немало правоустанавливающих документов, являющихся основанием получения права собственности на объекты недвижимости.

Какой конкретно правоустанавливающий документ должен быть у Вас, зависит от того, как (или вследствие чего) вы получили данную недвижимость в собственность.

Земельный участок мог быть выделен в собственность местной администрацией, мог быть куплен, получен по наследству, получен в качестве подарка, в результате мены и т.д.

В зависимости от этого у Вас должен быть соответствующий правоустанавливающий документ, это может быть:

  • постановление / решение главы местной администрации о предоставлении участка;
  • договор (купли-продажи, дарения, мены), по которому Вы стали собственником участка;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда.

Правоустанавливающим документом на строения, являющимся основанием получения права собственности, может быть:

  • декларация;
  • договор (купли-продажи, дарения, мены, ренты), по которому Вы стали собственником участка;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда.

Наличие одного правоустанавливающего документа – основания получения права собственности – недостаточно. Право собственности на недвижимость должно быть ЗАРЕГИСТРИРОВАНО (в государственных органах, специально для этого предназначенных) и оформлено соответствующим СВИДЕТЕЛЬСТВОМ.

В случае если регистрация приобретенного права собственности не проводилась, Вы не являетесь собственником юридически.

Другими словами, имеющийся у Вас правоустанавливающий документ с незарегистрированным правом собственности не дает Вам возможности воспользоваться этим правом и распорядиться своим объектом — совершить сделку, подарить, и пр.

Пример для наглядности: Вы – покупатель, право собственности получили на основании договора купли–продажи. Или Вы – наследник, получивший право собственности на наследуемый объект на основании свидетельства о праве на наследство. Далее Вы никаких действий не предпринимали и приобретенное Вами право в регистрирующих органах не регистрировалось.

В такой ситуации, чтобы получить возможность распоряжаться своей собственностью, сначала нужно пройти регистрацию и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Промежуточный итог: чтобы собственник мог совершить любое действие с объектом недвижимости, он должен иметь ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ – основание, обосновывающее приобретение им (собственником) права собственности и СВИДЕТЕЛЬСТВО, подтверждающее регистрацию этого права.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

До 1998 года объекты загородной недвижимости регистрировались: строения в БТИ, земля в Земельных комитетах (Райкомзем).

С февраля 1998 г. законодательно введена обязательная ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА собственности на объекты недвижимого имущества.

Все объекты недвижимости: и земля, и постройки регистрируются теперь в одной организации — в РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЕ, о чем выдается СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА.

После слияния Регистрационной службы с Роснедвижимостью (о ней чуть ниже), объединенная организация называется РОСРЕЕСТР, полное название – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии».

Так как при свершившимся объединении не было объединено в одном окне разрешение вопросов, которыми занимались эти организации, а работники сидят на прежних местах под прежними вывесками, в описательной части названия организаций остаются тоже прежними. Люди также пользуются привычными названиями «Регистрационная служба» и «Роснедвижимость».

Отклонился от основной темы для того, чтобы вдруг прозвучавшее «Росреестр» не запутало Вас и не ввело в ступор.

Документы, датируемые до февраля 1998 года, свидетельствующие о регистрации права, не теряют своей силы.

Регистрацию права собственности на земельный участок , полученного по одному из правоустанавливающих документов, подтверждает либо Свидетельство о праве собственности на землю — документ старого образца, либо современный документ – Свидетельство о государственной регистрации права.

Подтверждением регистрации права собственности на строения может быть: регистрирующий документ Бюро технической инвентаризации (далее БТИ) , регистрирующий штамп БТИ на правоустанавливающем документе, или современный документ — Свидетельство о государственной регистрации права.

Итак, еще раз повторим логику процесса оформления и регистрации недвижимости: право собственности на объект приобретатель получает по правоустанавливающему документу, а собственником юридически становится только после регистрации полученных прав.

Оформленный договор по сделке, свидетельство о праве на наследство — это только правоустанавливающие документы для приобретателя, по которому он получает права собственности на отчуждаемый по договору объект. А чтобы приобретатель стал собственником надо полученное право собственности зарегистрировать в регистрационной службе и получить документ – Свидетельство о государственной регистрации права.

Как Вы догадываетесь, это еще не все документы, которые придется оформлять в процессе регистрации объекта загородной недвижимости в собственность и в ходе оформления сделок с недвижимостью.

СОСТАВ ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ НА ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ В СОБСТВЕННОСТЬ, ДЛЯ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ, ВСТУПЛЕНИЯ В НАСЛЕДСТВО И ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Конечная цель при любом варианте перехода права собственности – это государственная регистрация права приобретателя. Для проведения государственной регистрации должен быть оформлен и предоставлен в регистрационную службу ряд документов состоящий из документов на землю, на строения и, в случае предстоящей смены собственника недвижимости, документов по сделке или по вступлению в наследство.

Схема оформления выглядит очень просто:

  1. оформление документов на земельный участок;
  2. оформление документов на строения;
  3. оформление документов по смене собственника, например, договор купли-продажи или право на наследство.

После подготовки всех документов, совершения сделки или вступления в наследство необходима государственная регистрация права собственности (перехода права) .

Если смена собственника не является Вашей задачей — например, Вы оформляете свои собственные, возведенные на своем участке, строения, в схеме реализации Вашей задачи не будет смены собственника.

Ситуация довольно типична: была выделена и соответственно зарегистрирована земля, а возведенные на ней постройки документально не оформлялись и права собственности на них не регистрировались. Так как проживанию в таких неоформленных строениях никто не препятствует, то желание что-то ещё оформлять и регистрировать возникает очень редко.

Схема процесса подготовки документов к регистрации права собственности, когда Вы оформляете свой объект недвижимости (строения) на себя, будет выглядеть еще проще:

  1. оформление документов на земельный участок;
  2. оформление документов на строения.

Теперь — основные документы, оформляемые в процессе сделки, вступления в наследство или регистрации собственности.

Документы на земельный участок:

  • кадастровый паспорт на земельный участок;

Документы на строения:

  • кадастровый паспорт на строение /не путать с кадастровым паспортом на землю;
  • технический паспорт на строение;

Эти документы оформляются на каждое строение, возведенное на земельном участке.

Документы, служащие основанием получения права собственности на недвижимость.

В зависимости от ситуации это может быть:

  • архивная выписка из постановления (решения) главы администрации о выделении земли;
  • договор купли – продажи недвижимости;
  • договор дарения недвижимости;
  • договор мены недвижимости;
  • свидетельство о праве на наследство.

Наконец переходим к деталям: как и где оформить названные выше документы.

ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ НА ЗЕМЛЮ / КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Кадастровый паспорт на земельный участок заказывается в Кадастровой палате Росреестра (ранее Роснедвижимость).

Если участок земли не взят на учет органами кадастрового учета, то Кадастровый паспорт на землю получают только с постановкой участка на кадастровый учет, для чего надо представить следующие документы:

    свидетельство о праве собственности на земельный участок — это свидетельство регистрации права собственности в Земельном комитете —

логичнее было бы в первую очередь в этом списке назвать документ — основание получения права собственности, а во вторую очередь документ, свидетельствующий о регистрации полученного права. Однако свидетельство на землю чаще всего бывает единственным, имеющимся на руках у собственника, документом.

Основание же получения права собственности указывается в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

    документ, являющийся основанием получения права собственности на землю (правоустанавливающий документ) —

    чаще всего земля выделялась на основании постановления главы местной администрации о выделении земельного участка, выписку из которого придется заказывать в Архиве, реквизиты постановления указаны в свидетельстве на землю.

    Если земельный участок перешел Вам в собственность в результате сделки купли-продажи, дарения, мены, вступления в наследство, то основанием получения права собственности будет соответственно договор купли-продажи, мены, дарения, или свидетельство о праве на наследство.

Кадастровый паспорт, полученный без межевания земельного участка, не имеет никаких ограничений ни для оформления сделок у нотариуса, ни для последующей госрегистрации.

Кадастровый паспорт на земельный участок, полученный без проведения межевания, называется «КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА форма В.1» (выписка из государственного кадастра недвижимости) или, как часто называют: Кадастровая выписка, Форма В.1.

Подробнее о Межевании (что, как и насколько необходимо) смотрите на соответствующей странице .

Кадастровый паспорт уже учтенного участка получить проще, надо знать кадастровый или условный номер участка земли, иногда нужен адрес.

ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ НА СТРОЕНИЯ / КАДАСТРОВЫЙ И ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ

Перед оформлением продажи или другим видом отчуждения недвижимости, постройки должны быть зарегистрированы. Напомню, что современный документ, свидетельствующий о регистрации строения — это оформленное в Регистрационной службе Свидетельство о государственной регистрации права.

Если постройки не зарегистрированы, то в БТИ на каждую постройку заказывают:

  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт;
  • извлечение из Технического паспорта (для совершения сделки у нотариуса).

Кадастровые и Технические паспорта оформляются после проведения технической инвентаризации объекта недвижимости.

Эта работа проводится специалистами БТИ, которые на месте производят все необходимые замеры, при этом Ваша задача встретить и обеспечить беспрепятственный доступ специалиста БТИ к объекту.

Если постройки зарегистрированы после февраля 1998 года (имеется свидетельство о государственной регистрации), то в БТИ надо будет обращаться только в случае оформления сделки через нотариуса, которому придется представить Извлечение из технического паспорта.

В случае, когда постройки были зарегистрированы до февраля 1998 года, в БТИ надо заказывать кадастровый и технический паспорт и, несмотря на то, что техническая инвентаризация Вашего объекта в свое время уже проводилась, БТИ скорее всего потребует проходить инвентаризацию заново.

Если земельный участок Вашего объекта недвижимости выделялся не под садоводство, а например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то проходить повторно техническую инвентаризацию придется обязательно.

Для объекта загородной недвижимости, земля которого выделена под садоводство, существует упрощенный вариант регистрации строений, предусмотренный так называемой Дачной амнистией, когда не требуется обращение в БТИ и прохождение технической инвентаризации.

ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ

Дачная амнистия упрощает способ регистрации строений на землях, предназначенных для садоводства, что позволяет миновать БТИ, техническую инвентаризацию и дает возможность зарегистрировать постройки очень простым Заявительным /Декларативным методом.

В регистрационной службе Вы собственноручно заполняете бланк Декларации, где указываете Кадастровый номер земельного участка и общую площадь постройки (измеряете сами).

Выигрышная сторона этого упрощения очевидна — это сэкономленное время и деньги, но не все так однозначно. Сделку с зарегистрированной декларативным методом недвижимостью не будет оформлять нотариус.

Следовательно, регистрация построек декларативным методом /Дачная амнистия/ может быть чревата отказом Покупателя от Вашего объекта в пользу аналогичного, но с оформлением сделки через нотариуса. Выбор за Вами…

Напоминаю, что этот выбор доступен только для владельцев земли, выделенной под садоводство.

Когда документы на земельный участок и на постройки готовы, можно приступать к оформлению сделки с недвижимостью.

ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ С ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Наступил момент решать, где и как оформлять сделку.

В отличие от оформления наследства, которое возможно только через нотариуса, сделка (договор купли-продажи, дарения или мены) может оформляться как через нотариуса, так и без него.

Юридически собственником приобретатель станет, как уже известно, только после государственной регистрации перехода права собственности, оформленного в договоре.

Нотариальное же оформление договора для госрегистрации необязательно,поскольку пройти её можно с договором, составленным в простой письменной форме, что так и называется: «Простая письменная форма (ППФ)».

Договор, оформленный через нотариуса, не имеет для государственной регистрации никаких преимуществ по отношению к договору, составленному в ППФ.

Что необходимо знать для составления договора в простой письменной форме, требования к содержанию и образцы договоров Вы найдете на этой странице.

Отказ от нотариального оформления договора экономит деньги, но для покупателя сделка, проведенная через нотариуса, может показаться более безопасной в финансовом отношении, а поэтому более предпочтительной. Имеется в виду, что документальное подтверждение передачи денег продавцу при оформлении сделки у нотариуса выглядит всегда более убедительно, чем при оформлении простой расписки в получении продавцом денег.

Для оформления сделки у нотариуса кроме правоустанавливающих и договорных документов надо подготовить еще сопровождающие справки, выписки и разрешения, подтверждающие отсутствие долгов, запретов, арестов и других обременений по объекту:

  • справка из местной налоговой инспекции об отсутствии долгов;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка ЕГРП) – заказывается в регистрационной службе;
  • согласие супруга/супруги на сделку, оформленное нотариально.

Еще для совершения сделки придется заказать в БТИ Извлечение из Технического паспорта;

Срок действия этих документов довольно короток и чтобы ни один из них не превысил срок годности до заключения сделки действовать на этом этапе надо особенно оперативно. Работу, на этапе совершения сделки, целесообразно проводить при помощи местного специалиста. Он подготовит и быстро соберет нужные документы и выполнит организационные мероприятия. Стоимость и состав работ по сопровождению сделки можно узнать здесь.

Если сопровождающие сделку выписки и справки для нотариального оформления договора Вы решили собирать сами, то Вам предстоит выбор нотариуса.

Это довольно важная задача, так как порядок ценообразования за нотариальные услуги у каждого нотариуса свой. Разница в итоговой стоимости нотариальных услуг может быть достаточно ощутима.

Порядок ценообразования нотариальных услуг можно посмотреть здесь.

Тут рассказано о двух возможностях, двух принципиально разных вариантах проведения сделки: один вариант — проведение сделки с нотариусом, другой — без него (в простой письменной форме). Более полная картина относительно порядка проведения сделки представлена на соответствующей странице.

После совершения сделки к документам на землю и постройки Вы добавили документ, обосновывающий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к приобретателю — оформленный / заключенный договор. Для приобретателя этот документ, после совершения сделки, является основанием получения им права собственности, которое осталось зарегистрировать.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Госрегистрация права собственности на недвижимое имущество происходит в Регистрационной службе на основании прав собственности отчуждателя на землю и постройки (т.е. прав продавца, дарителя и т.д.) и на основании документов по сделке, оформленных нотариально или в простой письменной форме.

Особо надо сказать об оформлении наследства. Дело в том, что права собственности на умершего (наследодателя) не регистрируются. К примеру, если постройки наследодатель не оформлял в собственность, то регистрировать его права на строения никто не будет. Для наследственного дела достаточно заказать кадастровые и технические паспорта. Основанием получения наследником права собственности будет нотариально оформленное Свидетельство о праве на наследство.

В регистрационную службу для регистрации сделки представляются следующие документы:

  • договор;
  • передаточный акт;
  • согласие супруга оформленное нотариально;
  • правоустанавливающие документы;
  • кадастровые и технические паспорта;
  • справка об отсутствии строений (если нет строений на участке);
  • согласование границ земельного участка — потребуется представить в регистрационную службу, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально.

Вы теперь знаете какие документы на землю и постройки и в каких организациях оформляют и регистрируют. Как и где оформляют и регистрируют сделки и наследство на загородную недвижимость, как и в каких случаях можно упростить процесс оформления и регистрации и сделать его намного быстрее и дешевле.

Наступило время составления схемы Ваших действий. Надо проанализировать ситуацию и состояние документов, чтобы оптимизировать затраты.

Вам в помощь предлагаются:

Кроме того можно в индивидуальном порядке провести бесплатную экспертизу имеющихся у Вас документов и по результатам ее получить:

  • заключение о состоянии (по составу и содержанию) правоустанавливающих документов по земельному участку и строениям, а также заключение о статусе регистрации Вашего права собственности на землю и на строения;
  • возможные варианты подготовки документов, их оформления и регистрации, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и состояния имеющихся документов, в виде подробных пошаговых инструкций;
  • составление договора и передаточного акта, соглашения о намерениях, денежной расписки.

Теперь общая схема реализации Вашей задачи, предложенная в самом начале страницы, может быть представлена в более понятном Вам виде.

После экспертизы имеющихся у Вас документов, составляются возможные варианты реализации задачи и порядок действий в Вашем конкретном случае (Ваша пошаговая инструкция). Вы должны определить, какие упрощения будут приняты в ходе оформления и регистрации Вашего объекта недвижимости. От выбранных схем оформления и регистрации зависит объем работ и количество собираемых документов.

Далее следует первая стадия — Подготовка документов и приведение права собственности на объект в состояние готовности к сделке или к вступлению в наследство.

На этой первой и основной стадии оформляются документы, касающиеся права собственности и регистрации права на объект недвижимости.

К сделке должны быть подготовлены правоустанавливающие документы (основания получения собственности на объект) и свидетельства о регистрации права собственности. Для их подготовки зачастую приходится заказывать архивную выписку, оформлять земельный кадастровый паспорт, проводить техническую инвентаризацию строений и оформлять кадастровый и технический паспорта на постройки, регистрировать постройки в собственность и т.д.

На этой стадии сбора документов у Вас выбор небольшой: действовать самостоятельно или заказать подготовку документов к сделке у специалиста, работающего в районе расположения Вашего объекта.

Следующая стадия, заключение сделки:

Для заключения сделки предстоит подготовка пакета договорных документов (сам договор, передаточный акт, соглашение о намерениях, денежная расписка) и сбор ряда справок и выписок, впрямую не относящихся к договору, но подтверждающих чистоту объекта от долгов, запретов, арестов и других, наложенных на объект обременений (справка из налоговой, выписка ЕГРП и т.д.).

На этом этапе Вам предстоит выбирать один из двух возможных вариантов:

  1. оформление сделки через нотариуса (дорогое удовольствие – 15-20 тыс. руб. и более, т.к. составление договора оценивается в проценте от суммы самого договора);
  2. оформление сделки в простой письменной форме — тут придется заказать составление договора, передаточного акта и других договорных документов, что собственно можно попробовать сделать и самому.

На нотариальное оформление сделки времени потребуется, по сравнению с оформлением в простой письменной форме, на две или даже три недели больше и это при том, что готовить все справки и выписки к договору для представления нотариусу будет специалист.

После подписания договора, все будет готово для последней стадии сделки – регистрации. Это предложение привлекательно еще и тем, что в описанной схеме не присутствуют документы с коротким сроком действия, следовательно, покупателя можно будет ждать сколь угодно долго не боясь, что какой-нибудь из подготовленных документов утратит свою силу.

На стадии совершения сделки, кроме выбора между нотариальным оформлением или оформлением в простой письменной форме, надо решить:

  • будете ли Вы готовить и собирать все документы по сделке и дальнейшей госрегистрации самостоятельно;
  • или наймете специалиста.

Услуга специалиста на данной стадии называется «Сопровождение сделки».

При сопровождении сделки, когда она совершается в простой письменной форме, нанятый специалист готовит пакет договорных документов, а после заключения сторонами сделки регистрирует переход права собственности в регистрационной службе — последний этап.

В случае нотариального удостоверения сделки, договор, как правило, готовит нотариус, а нанятый на стадии сделки специалист оформляет сопровождающие договор документы (справки, выписки и разрешения, подтверждающие отсутствие долгов, запретов, арестов и других обременений по объекту), а после совершения сделки у нотариуса, проводит регистрацию.

Сопровождающие сделку документы имеют короткий срок применения, следовательно, затягивание заключения и оформления сделки опасно тем, что придется собирать ряд бумаг заново. Это серьезный довод для найма местного специалиста, который подготовит все необходимые документы, тем более, что приходящаяся на каждую сторону сделки сумма за эту услугу будет совсем необременительна.

Если Вы действуете самостоятельно, не привлекая специалиста для сопровождения сделки, не забудьте про последний этап – Регистрацию сделки и перехода прав собственности.

Пройдя регистрацию и получив свидетельство о государственной регистрации права собственности, Ваша одиссея завершится.

Надеюсь, что предложенная информация оказалась понятной и полезной.

На сайте описание процесса оформления и регистрации недвижимости основано на существующей практике применения регистрирующими органами законов и кодексов РФ, регулирующих процессы оборота недвижимой собственности, и подходит к любым областям РФ.

Практика основывается на правовых позициях чиновников, т.е. толковании ими законов, но, к сожалению, по некоторым вопросам, не всегда выработана четкая правовая позиция, или, что еще хуже, вдруг обнаруживаются изменения толкования и применения законодательства при отсутствии изменений в самом законодательстве (то ли начальник службы сменился, то ли осенне-весенние обострения всему виной…).

Не страшно, если заставят принести лишнюю справку или откорректировать договор. Хуже, если будет отказано в регистрации под каким-либо надуманным предлогом, тогда придется решать проблему в суде.

Статья написана по материалам сайтов: sempravo.com, propertyhelp.ru, www.helpinform.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий