+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Операционные расходы включают в себя

Одним из объектов бухгалтерского учета являются доходы и расходы (ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ ). В зависимости от их характера, условий получения (осуществления) и направлений деятельности организации они подразделяются на доходы и расходы от обычных видов деятельности и прочие доходы и расходы (п. 4 ПБУ 9/99 , п. 4 ПБУ 10/99 ). О том, что относится к операционным расходам и что такое операционный доход, расскажем в нашем материале.

Прочие вместо операционных

Понятие операционных доходов и операционных расходов содержалось в редакциях ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99, действовавших до подготовки годовой отчетности за 2006 год. Приказом Минфина РФ от 18.09.2006 № 116н классификация доходов и расходов была упрощена. До принятия указанного Приказа Минфина доходы и расходы, не являвшиеся доходами и расходами по обычным видам деятельности, делились на следующие виды:

  • операционные;
  • внереализационные;
  • чрезвычайные.

И до принятия Приказа Минфина РФ от 18.09.2006 № 116н данные доходы и расходы именовались прочими, но после принятия Приказа разделение доходов и расходов на три вида законодательно больше не предусмотрено. Все они считаются просто прочими доходами и расходами.

В то же время, организация может самостоятельно в целях учета, контроля и управления производить классификацию своих прочих доходов и расходов на указанные выше группы. Но учитывать их она обязана на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Для группировки доходов и расходов организация может воспользоваться составом операционных, внереализационных и чрезвычайных расходов, который был предусмотрен ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 в редакции до принятия Приказа Минфина РФ от 18.09.2006 № 116н.

Напомним, что по ранее действовавшей редакции ПБУ 9/99 и ПБУ 10/99 относилось к операционным доходам и расходам.

Состав операционных доходов

По ранее действовавшей редакции ПБУ 9/99 доходы от прочих операций в части операционной деятельности включали в себя:

  • поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;
  • поступления, связанные с предоставлением за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;
  • поступления, связанные с участием в уставных капиталах других организаций (включая проценты и иные доходы по ценным бумагам).

Указанные выше доходы могли считаться операционными, если они не являлись предметом деятельности организации. Ведь в противном случае такие доходы подлежали учету в составе доходов от обычных видов деятельности на счете 90 «Продажи».

Прочие операционные доходы включали в себя следующие доходы:

  • прибыль, полученная организацией в результате совместной деятельности (по договору простого товарищества);
  • поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров;
  • проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств организации, а также проценты за использование банком денежных средств, находящихся на счете организации в этом банке.

Операционные расходы включают в себя

По ПБУ 10/99 в ранее действовавшей редакции операционными расходами считались расходы по следующим видам деятельности, не являющимся предметом деятельности организации:

  • предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации;
  • предоставление за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности;
  • участие в уставных капиталах других организаций.

Прочие операционные расходы включали в себя:

  • расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции;
  • проценты, уплачиваемые организацией за предоставление ей в пользование денежных средств (кредитов, займов);
  • расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями;
  • отчисления в оценочные резервы, создаваемые в соответствии с правилами бухгалтерского учета (резервы по сомнительным долгам, под обесценение вложений в ценные бумаги и др.), а также резервы, создаваемые в связи с признанием условных фактов хозяйственной деятельности;
  • другие операционные расходы.

Выделяя в составе доходов и расходов операционные, организация может определять чистый операционный доход. Он означает, что операционные доходы превышают операционные расходы и определяется как разница между ними.

Также для целей анализа организация может рассчитывать отношение операционных расходов к операционным доходам и определять прибыльность операционной деятельности, в т.ч. в динамике.

Капитальные затраты или операционные расходы (CAPEX или OPEX)? Возможности капитализации расходов

Литвиненко Ольга Владимировна

аспирант в Harvard Extension School, Cambridge, MA, USA.

Капитальные и операционные затраты являются двумя основными видами затрат в бизнес-цикле предприятия. Эти затраты отличаются друг от друга по своей природе и по методу их признания как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.

Капитальные затраты, или CAPEX (сокращ. от англ. capital expenditure), представляют собой затраты на приобретение внеоборотных активов, а также на их модификацию (достройку, дооборудование, реконструкцию) и модернизацию.

Основной характеристикой капитальных затрат является продолжительность их использования. Если компания планирует использовать вложения в активы более чем один год, то, вероятней всего, они будут классифицироваться как CAPEX. Что будет считаться капитальными затратами для компании — во многом зависит и от сферы ее деятельности, и от установленных правил ее индустрии. Например, для одной компании капитальным вложением будет считаться покупка нового принтера, для другой — приобретение лицензии, а для третьей капитальным вложением будет покупка или строительство нового офисного здания. На практике капитальными затратами для компании чаще всего являются вложения в основные средства и нематериальные активы.

Учет капитальных затрат по МСФО ведется в соответствии со стандартами МСФО (IAS) 16 «Основные средства», МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам», МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы».

Операционные затраты, или OPEX (сокращ. от англ. operational expenditure), представляют собой затраты компании, которые возникают в процессе ее текущей деятельности. Примерами операционных затрат являются себестоимость продукции, коммерческие, административные, управленческие расходы и т. д. Основная задача топ-менеджеров компании — жесткий контроль, а зачастую и сокращение операционных расходов параллельно с увеличением доходов компании. Таким образом, доля операционных расходов по отношению к выручке компании всегда является показателем эффективности управления компанией.

В бухгалтерском учете CAPEX приводит к капитализации затрат на балансе предприятия, что, в свою очередь, увеличивает стоимость активов и чистую прибыль предприятия отчетного периода (так как понесенные в текущем периоде затраты капитализируются, а затем амортизируются в течение нескольких лет). Однако капитализация затрат имеет и недостатки. Во-первых, компания заплатит большую сумму налога на прибыль. Во-вторых, компания обязана тестировать свои активы на предмет обесценения на регулярной основе.

Признание OPEX в бухгалтерском учете приводит к уменьшению чистой прибыли текущего периода, но в то же время компания платит меньшую сумму налога на прибыль.

На практике примерно в 80 % случаев компания сразу определяет, к какому виду относятся те или иные затраты. Дискуссии возникают по поводу оставшихся 20 %. Предлагаем разобраться с наиболее часто встречающимися вопросами.

Основные средства

Если компания приобретает дорогостоящее основное средство, которое она планирует использовать несколько лет, то вопрос о капитализации данного основного средства чаще всего не возникает. Но если компания приобретает большую партию недорогих объектов или запасные части к существующему основному средству либо производит затраты на неотделимые улучшения в арендованных помещениях, то учет данных затрат вызывает затруднения. Что с ними делать? Капитализировать, признавать в составе запасов или сразу списывать на расходы текущего периода?

Для того чтобы в этом разобраться, необходимо вернуться к определению основного средства в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Основные средства — это материальные активы, которые:

  • предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях;
  • предполагаются к использованию в течение более чем одного отчетного периода.

Также стандарт разъясняет, когда мы должны признавать основное средство. Основное средство подлежит признанию в качестве актива только в том случае, если:

  • существует вероятность того, что предприятие получит связанные с данным объектом будущие экономические выгоды;
  • стоимость данного объекта может быть надежно оценена.

Таким образом, принимая решение о том, является ли объект основным средством для целей учета, компания должна помнить о его следующих характеристиках:

  1. предназначение объекта (производство, оказание услуг, сдача в аренду и т. д.);
  2. предполагаемый период использования данного объекта;
  3. вероятность получения будущих экономических выгод от использования данного объекта;
  4. возможность оценить стоимость объекта.

На практике не всегда возможно классифицировать объект как основное средство, исходя из вышеуказанных характеристик. В этих случаях компания должна использовать профессиональное суждение и принцип материальности.

Итак, рассмотрим некоторые нюансы.

Капитализировать или признавать в расходах текущего периода недорогие
однородные объекты, приобретенные в крупных объемах?

Очень часто компании приобретают недорогие однородные объекты крупными партиями. Например, инструменты, устройства связи, предметы мебели, офисное оборудование и т. д.

Стоимость одного такого объекта может быть незначительной (например, 1 тыс. руб.), но общая стоимость партии объектов может оказаться весьма существенной для компании. Что же делать в таких случаях? Признавать данные объекты как CAPEX или OPEX?

Однозначного ответа не существует. МСФО (IAS) 16 в п. 9 говорит о том, что стандарт не определяет единицу измерения, которая должна использоваться при признании объекта в качестве основного средства. Это означает, что в некоторых случаях компания может объединить незначительные однородные объекты в одно основное средство с агрегированной стоимостью. В каждом отдельном случае компании потребуется применить профессиональное суждение. Важно только помнить, что предполагаемый срок полезного использования таких объектов должен быть примерно одинаковым и превышать 12 месяцев.

Пример 1
Кофейня «Моне» закупила 100 одинаковых стульев по 5 тыс. руб. за штуку. Управляющий менеджер кофейни планирует использовать эти стулья в новом, отремонтированном зале кофейни для своих посетителей примерно в течение трех лет. Как учитывать произведенные затраты — в составе CAPEX или OPEX?

В первую очередь нужно понять, удовлетворяют ли произведенные затраты требованиям МСФО (IAS) 16 для признания их в качестве основного средства. Рассмотрим таблицу 1.

Таблица 1

Объект: стулья (100 штук) 1. Предназначение объекта Стулья предназначены для посетителей
кофейни и будут использоваться
в ее текущей операционной деятельности
Есть
2. Предполагаемый период
использования данного объекта
Три года Есть
3. Вероятность получения
будущих экономических
выгод от использования
данного объекта
Вероятность получения выгод высока,
так как стулья будут использовать посетители
в текущей операционной деятельности
кофейни, приносящей основную выручку
Есть
4. Возможность оценки
стоимости объекта
Стоимость партии стульев, составляющая
500 тыс. руб., экономически обоснованна
и документально подтверждена
Есть

Основываясь на п. 9 МСФО (IAS) 16 и своем профессиональном суждении, главный бухгалтер кофейни «Моне» принял решение о капитализации всей партии стульев как одного объекта основных средств с агрегированной стоимостью 500 тыс. руб. и сроком полезного использования три года. Данное решение целесообразно и с учетом того, что стулья будут использоваться в текущей деятельности предприятия, приносящей основную выручку.

Капитализировать или признавать в расходах текущего периода запасные части?

На данный вопрос также нет однозначного ответа. Приобретение запасных частей следует отдельно рассматривать применительно к каждой ситуации, а также использовать профессиональное суждение.

В большинстве случаев запасные части, такие как расходные материалы или мелкие комплектующие материалы, относятся к запасам в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы» и признаются в составе текущих расходов по мере их использования.

Однако существуют ситуации, когда стоимость запасных частей может капитализироваться, то есть признаваться в составе основных средств. В данном случае речь идет о дорогостоящих запасных частях некоторых объектов основных средств. Например, компания может капитализировать двигатели водного и воздушного транспорта, запасные части дорогостоящих производственных машин, сиденья в самолетах и т. д. При постановке на учете таких запасных частей важно помнить, что, скорее всего, они будут капитализироваться отдельно от основного объекта основных средств. Например, если срок полезного использования двигателя составляет пять лет, а оставшийся срок использования самолета — восемь лет, то двигатель при замене в самолете будет учтен как отдельное основное средство со сроком амортизации пять лет. Самолет же будет амортизироваться в течение оставшихся восьми лет. При этом балансовая стоимость заменяемого двигателя подлежит прекращению признания в соответствии с пп. 67–72 МСФО (IAS) 16.

Это интересно:  Санпин для спо учреждений 2017

Капитализировать или признавать в расходах текущего периода затраты на неотделимые улучшения в арендованных помещениях?

Пример 2
Управляющая компания сети кофеен «Моне» решила произвести в арендуемом офисе переустройство и добавить еще два кабинета: для старшего менеджера и главного бухгалтера. В ходе переустройства были возведены дополнительные перегородки и установлены стеклянные двери. Данные улучшения являются неотделимыми от арендованного помещения: как только закончится срок аренды, компания не сможет пользоваться данными кабинетами. Демонтировать их и использовать оставшийся материал в другом месте тоже не получится, поскольку демонтаж вызовет существенные повреждения арендуемого помещения.

Так как же учитывать произведенные затраты — в составе CAPEX или OPEX? Как мы ранее говорили, здесь нет универсального ответа, все зависит от конкретной ситуации. Для начала нужно понять, удовлетворяют ли произведенные затраты требованиям МСФО (IAS) 16 для признания их в качестве основного средства. Рассмотрим таблицу 2.

Таблица 2

Объект: неотделимые улучшения
на возведение двух кабинетов
в арендуемом помещении
1. Предназначение объекта Использование кабинетов
для текущей операционной
деятельности старшего менеджера
и главного бухгалтера
Есть
2. Предполагаемый период
использования данного объекта
В течение оставшегося срока
аренды, то есть 9 лет
Есть
3. Вероятность получения будущих
экономических выгод
от использования данного объекта
Вероятность получения выгод высока,
так как наличие кабинетов позволит
использовать арендуемое помещение
более эффективно
Есть
4. Возможность оценки
стоимости объекта
Стоимость затрат, составляющая
1,5 млн руб., экономически
обоснованна и документально
подтверждена
Есть

Так как данные затраты удовлетворяют всем требованиям МСФО (IAS) 16, компания может их капитализировать и признать в учете в качестве объекта основных средств.

При капитализации неотделимых улучшений часто вызывает вопросы срок полезного использования. В большинстве случаев срок полезного использования не может превышать срок аренды помещения. Однако возможны и нестандартные ситуации.

Нематериальные активы

Дискуссии по поводу признания затрат в качестве нематериальных активов или списания их в прибыли или убытки чаще всего возникают на этапах исследования, разработки, создания и запуска нематериальных активов в производство или в процессе оказания услуг. Будут затраты признаваться как CAPEX или как OPEX — зависит от многих условий.

Для начала необходимо понять, что собой представляет нематериальный актив. В соответствии с МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы» нематериальным активом является идентифицируемый немонетарный актив, не имеющий физической формы.

«Актив удовлетворяет критерию идентифицируемости, если он:

  1. является отделяемым, то есть может быть отсоединен или отделен от предприятия и продан, передан, защищен лицензией, предоставлен в аренду или обменян индивидуально или вместе с относящимся к нему договором, активом или обязательством, независимо от того, намеревается ли предприятие так поступить;
  2. является результатом договорных или других юридических прав, независимо от того, можно ли эти права передавать или отделять от предприятия или от других прав и обязательств».

МСФО (IAS) 38 определяет условия признания нематериального актива:

«Нематериальный актив подлежит признанию тогда и только тогда, когда:

  1. признается вероятным, что организация получит связанные с данным объектом будущие экономические выгоды;
  2. первоначальная стоимость данного актива может быть надежно оценена».

Примерами нематериальных активов являются торговые марки, патенты, авторские права, лицензии, компьютерное программное обеспечение и т. д.

Рассмотрим порядок признания затрат, связанных с созданием собственного нематериального актива внутри компании. Для целей учета МСФО (IAS) 38 делит процесс создания нематериального актива внутри компании на две основные части:

  1. стадию исследования;
  2. стадию разработки.

Стадия исследования

Все затраты, которые компания несет на стадии исследования, признаются в качестве расходов в момент их возникновения.

Примерами деятельности на стадии исследования являются:

  • деятельность, направленная на получение новых знаний;
  • поиск, оценка и окончательный отбор областей применения результатов исследований или иных знаний;
  • поиск альтернативных материалов, устройств, продукции, процессов, систем или услуг;
  • формулирование, проектирование, оценка и окончательный отбор возможных альтернатив новым или улучшенным материалам, устройствам, продуктам, процессам, системам или услугам.

Все затраты на стадии исследования признаются как OPEX, потому что на данном этапе компания не может с высокой долей вероятности доказать успешное создание нематериального актива, который будет способен приносить будущие экономические выгоды для компании.

Стадия разработки

На данной стадии компания уже с высокой долей вероятности может идентифицировать нематериальный актив и доказать, что он способен приносить будущие экономические выгоды.

Примерами деятельности на стадии разработки могут быть:

  • проектирование, конструирование и тестирование прототипов и моделей перед началом производства или использования;
  • проектирование инструментов, шаблонов, форм и штампов, предполагающих новую технологию;
  • проектирование, конструирование и тестирование выбранных альтернатив новым или усовершенствованным материалам, устройствам, продукции, процессам, системам или услугам.

Компания имеет право начать капитализировать затраты на стадии разработки, только если она продемонстрирует выполнение всех нижеперечисленных критериев:

  1. техническую осуществимость завершения создания нематериального актива, так чтобы его можно было использовать или продать;
  2. намерение завершить создание нематериального актива и использовать или продать его;
  3. способность использовать или продать нематериальный актив;
  4. то, каким образом нематериальный актив будет создавать вероятные будущие экономические выгоды [компания должна продемонстрировать наличие рынка для продукции нематериального актива или самого нематериального актива, а также оценить будущие экономические выгоды от данного актива, пользуясь принципами МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»; если актив предполагается использовать для внутренних целей, то необходимо доказать полезность такого нематериального актива для компании];
  5. наличие достаточных технических, финансовых и прочих ресурсов для завершения разработки, использования или продажи нематериального актива (примером может быть разработанный и утвержденный бизнес-план и/или подтверждение внешних кредиторов о готовности финансирования разработки и использования созданного нематериального актива);
  6. способность надежно оценить затраты, относящиеся к нематериальному активу в процессе его разработки.

После того как компания продемонстрирует выполнение всех шести вышеперечисленных критериев, она имеет право отнести на первоначальную стоимость актива все затраты, непосредственно связанные с созданием, производством и подготовкой этого актива к использованию, а именно:

  • затраты на материалы и услуги, использованные или потребленные при создании нематериального актива;
  • затраты на вознаграждения работникам [как этот термин определен в МСФО (IAS) 19], возникающие в связи с созданием нематериального актива;
  • выплаты, необходимые для регистрации юридического права;
  • амортизацию патентов и лицензий, использованных для создания нематериального актива.

МСФО (IAS) 23 устанавливает критерии признания процентов в качестве элемента первоначальной стоимости нематериального актива, созданного самой организацией.

Однако некоторые виды затрат не могут быть отнесены на первоначальную стоимость созданного нематериального актива и подлежат признанию в расходах по мере их возникновения. Таковыми являются:

  • коммерческие, административные и прочие общие накладные затраты, кроме тех, которые могут быть отнесены непосредственно на подготовку актива к использованию;
  • первоначальные операционные убытки, а также убытки, связанные с внутренней неэффективностью процесса создания актива, возникшие до момента достижения планового уровня производительности указанного актива;
  • затраты на обучение персонала работе с созданным нематериальным активом.

Все затраты, возникшие после признания в учете созданного нематериального объекта и начала его эксплуатации, признаются в составе расходов по мере возникновения.

Следует помнить, что в соответствии с п. 64 МСФО (IAS) 38 затраты на торговые марки, титульные данные, издательские права, списки клиентов и аналогичные по существу статьи, созданные самим предприятием, невозможно отличить от затрат на развитие бизнеса в целом. Следовательно, такие статьи не подлежат признанию в качестве нематериальных активов. Также гудвилл, созданный самим предприятием, не подлежит признанию в качестве нематериального актива в соответствии с п. 48 МСФО (IAS) 38.

Таблица 3

СAPEX Комментарии
Стадия исследования ×
Стадия разработки × Затраты подлежат капитализации
на данной стадии только после выполнения
всех шести критериев:

  1. техническая возможность завершения НМА;
  2. намерение использовать или продать созданный НМА;
  3. способность использовать или продать созданный НМА;
  4. вероятность будущих экономических выгод от НМА;
  5. наличие ресурсов (технических, финансовых и пр.)
  6. для завершения НМА;
  7. способность надежно оценить затра­ты
Стадия эксплуатации ×

Пример 4
Компания «Компьютерсофт» разрабатывает новое программное обеспечение для электронного учета пациентов в больницах, которое прошло стадию исследования и находится в стадии разработки. В настоящий момент компания ожидает официального разрешения от регулирующего органа на использование данной программы в больницах. Компания уже получала подобное разрешение на использование другого программного обеспечения, для детских поликлиник. Компания не ожидает существенных проблем с получением разрешения от регулирующего органа и поэтому уже начала процесс массового производства.

В соответствии с п. 57 МСФО (IAS) 38 затраты на стадии разработки могут быть капитализированы после выполнения всех критериев (см. табл. 3).

На практике невозможно четко определить тот момент, когда, выполнив все критерии, компания должна начать капитализацию затрат на стадии разработки. Менеджмент всегда вынужден использовать профессиональное суждение для принятия такого решения. Менеджмент компании «Компьютерсофт» решил, что все критерии, определенные п. 57 МСФО (IAS) 38, выполняются с момента подачи заявления в регулирующий орган. Такое действие является подтверждением тому, что самый сложный критерий, а именно завершение технического создания нематериального актива, выполняется. В целом для многих компаний подача заявления в регулирующий орган и/или регистрация созданного нематериального актива и будет являться началом капитализации затрат.

В настоящее время каждая компания сталкивается с вопросом капитализации затрат или признания их в расходах текущего периода. Что лучше для компании — CAPEX или OPEX? Готового правильного ответа не существует.

До 2008 года многие зарубежные компании отдавали приоритет капитализации затрат (CAPEX), для того чтобы улучшить чистую прибыль отчетного года. Не секрет, что у большинства топ-менеджеров годовые бонусы и премии напрямую зависели от чистой прибыли. После кризиса 2008 года многие зарубежные компании пересмотрели систему оценки топ-менеджмента и персонала и разработали более сложные показатели оценки эффективности сотрудников для выплаты годовых бонусов и премий. Параллельно появился тренд по снижению капитализации затрат и увеличению их признания в OPEX.

Важно помнить, что каждая компания имеет свою специфику и каждый спорный случай должен рассматриваться отдельно. Хорошей практикой является наличие в компании письменных обоснований капитализации спорных затрат в виде приложений к учетной политике или внутренних меморандумов. Во-первых, такая документация позволит компании аргументировать свою позицию перед аудиторами, налоговой инспекцией и другими проверяющими органами, а во‑вторых, будет служить основанием для учета аналогичных ситуаций и в дальнейшем, особенно когда ключевые сотрудники переместятся внутри организации или уволятся.

Что такое операционные расходы и доходы

К числу объектов бухгалтерского учета относят также доходы и расходы (5-я статья 402-го Федерального закона от 6 декабря 2011 года). В зависимости от характера последних, условий приобретения (осуществления), видов деятельности организации различают доходы и расходы, связанные с обычными направлениями деятельности, и таковые именуемые прочими (4-й пункт ПБУ 9/99 и 10/99).

О том, что, собственно, включают в себя операционные расходы, и что следует понимать под операционным доходом, рассмотрим в данной статье.

Прочие, а не операционные: раскрываем понятие

Понятие «операционные доходы и расходы» ранее содержалось в редакции ПБУ 9/99 (10/99), действовавшей до подготовки отчетности за 2006 год. До принятия Приказа Минфина под номером 116н от 18 сентября 2006 года, которым была упрощена классификация рассматриваемых объектов, все доходы и расходы, чье возникновение не было связано с обычными видами деятельности, разделялись на следующие виды: внереализационные; операционные; чрезвычайные.

При этом они и до принятия рассматриваемого Приказа назывались «прочими», после – перестали разделяться на несколько видов. Сегодня все они признаются просто прочими.

Несмотря на это, законодательно хоть не отрицается возможность применения организациями в целях учета (управления, контроля) прежней классификации прочих доходов и расходов, учитываться они должны все равно на 91-м счете «Прочие доходы и расходы».

Для группировки организация вправе использовать тот состав внереализационных, операционных и чрезвычайных доходов, что был предусмотрен ПБУ в редакции до принятия Минфиновского приказа.

Это интересно:  Муниципальный земельный контроль порядок проведения

Операционные доходы и их состав

В соответствии с прежней редакцией ПБУ 9/99, доходы от прочих операций в рамках операционной деятельности включали в себя ряд поступлений.

Доходы от прочих операций включали:

  • поступления, возникновение которых имело отношение к плате за временное пользование (владение) активов компании;
  • поступления, сформированные при участии в уставных капиталах других компаний (в том числе иные доходы по ценным бумагам, проценты);
  • поступления, возникающие при предоставлении за плату прав, связанных с патентами, изобретениями, промышленными образцами, другими видами интеллектуальной деятельности.

Вышеуказанные доходы рассматривались в качестве операционных, если они не относились к предмету деятельности компании (в этом случае такие доходы должны были учитываться в числе доходов, получаемых от обычных видов деятельности – 90-й счет «Продажи»).

К прочим операционным доходам относили следующие доходы:

  • прибыль, полученную компанией при ведении совместной деятельности (договор простого товарищества);
  • поступления в результате продажи основных средств (продукции, товаров, иных активов, не являющихся денежными средствами);
  • проценты, начисляемые за пользование кредитной организацией денежными средствами компании, размещенными на ее счете в этом банке, а также таковые, что были получены за предоставление денежных сумм в пользование организации.

Операционные расходы и их состав

С учетом положений ПБУ 10/99 (прежняя редакция), в качестве операционных расходов рассматривались таковые, что были образованы в результате выполнения видов деятельности, несоотносимых с предметом деятельности компании.

Это:

  • предоставление во временное пользование (владение) на условиях оплаты активов компании;
  • предоставление на условиях оплаты прав, возникновение которых имеет отношение к патентам на изобретения (промышленным образцам, другим видам интеллектуальной собственности);
  • принятие участия в уставных капиталах других компаний.

К прочим операционным расходам причисляли:

  • расходы, имеющие отношение к продаже (выбытию, прочим списаниям основных средств, активов, не связанных с денежными средствами, товарам, продукции);
  • проценты, уплачиваемые компанией ввиду предоставления ей в пользование займовых средств;
  • расходы в рамках оплаты услуг, предоставляемых кредитными организациями;
  • отчисления, направленные в оценочные резервы, формируемые с учетом положений бухгалтерского учета (под обесценение инвестиций в ценные бумаги, по сомнительным долгам), в том числе в резервы, возникновение которых связано с признанием условных фактов хоздеятельности);
  • другие операционные расходы.

Разделяя доходы и расходы, и выделяя среди них операционные, компания может установить чистый операционный доход, определяемый как разница между операционными доходами и расходами.

Кроме того, в целях учета компания может исчислять отношение операционных расходов к таковым доходам, определяя прибыльность операционной деятельности в динамике.

Справочник Бухгалтера

Статьи о бухучете и справочная информация

Операционные расходы

Определение доходов и расходов организации

Ведение бухгалтерского учета непосредственно связано с определением доходности и расходов организации (ст.

2.1 К операционным доходам (расходам) относятся, в частности:

В настоящее время механизм определения доходной и расходной частей регулирует Приказ Минфина № 116н от 18.09.2006, согласно которому поступления и затраты, в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений функционирования предприятия, классифицируются как:

  • доходность (п. 4 ПБУ 9/99), расходы (п. 4 ПБУ 10/99) от основных видов деятельности предприятия;
  • прочие.

До вступления в силу приказа № 116н, то есть до формирования отчетности за 2006 год, поступления и издержки классифицировались следующим образом:

  • внереализационные;
  • операционные;
  • чрезвычайные.

Бухгалтерский учет доходной и расходной частей ведется по счету 91.

Прочие источники доходности

Доходность относится к категории «Прочие» в том случае, если поступления не связаны с обычной деятельностью учреждения. Если приход поступает от основных видов функционирования предприятия, его необходимо отражать на 90 счете «Продажи».

Прочие операционные доходы включают в себя следующие поступления:

  • платное предоставление в ограниченное пользование активов;
  • платное предоставление прав на патент различных видов интеллектуальной собственности;
  • от участия в уставных капиталах (УК) других учреждений;
  • от участия в договорах простых товариществ;
  • от продажи имущества, активов, продукции;
  • проценты по кредитам и займам;
  • штрафные санкции, начисленные за нарушение условий договора;
  • прибыль предыдущих периодов;
  • компенсация убытков организации и проч.

Полный список доходности представлен в п. 7 ПБУ 9/99.

Чистый операционный доход — это разница между действительной величиной валового дохода (ВД) и постоянными издержками, такими, как страховые взносы, налоговые платежи и иные затраты.

Расчет данного показателя иллюстрирует величину чистой прибыли, которую получит предприятие от использования имущества, вкладов в УК и иных видов доходности за текущий период.

Что прочие операционные расходы включают в себя

В состав операционных расходов входят все непрямые издержки деятельности организации, согласно ПБУ 10/99, например:

  • неустойки за нарушение сторонами условий договора;
  • возмещение убытков, возникших по вине учреждения;
  • просроченная дебиторская задолженность;
  • обязательства, невозможные к взысканию;
  • величина от курсовых разниц;
  • списание уценки активов организации и проч.

Перечень всех действующих в настоящий момент ОР закреплен в п. 11 главы III ПБУ 10/99.

Операционные расходы – это расходы фирмы, которые напрямую не включаются в себестоимость произведенной продукции. Они представляют собой совокупность повседневных трат, непосредственно связанных с ведением бизнеса, но не имеющих капитального характера, т.е. не обусловленных приобретением новых основных фондов.

Что такое операционные расходы

До 2006 года расходы предприятия делились на две группы:

  • Прямые — непосредственно связанные с основной деятельностью хозяйствующего субъекта и включаемые в себестоимость производимых товаров (оказываемых услуг). Это совокупность трат, благодаря которым из сырья и материалов получается конечный продукт, поступающий в продажу.
  • Косвенные — иные расходы, связанные с поддержанием функционирования бизнеса и не включаемые напрямую в себестоимость готовых изделий.

До 2006 года ПБУ 10/99 действовало в редакции, где косвенные расходы делились на три разновидности:

  • внереализационные — т.е. связанные с приобретением основных фондов;
  • операционные — направленные на поддержание повседневного функционирования компании;
  • чрезвычайные — обусловленные возникновением внештатных ситуаций (аварий, природных или техногенных катастроф).

Например, в соответствии с ПБУ 10/99 к внереализационным расходам относится приобретение МФУ, т.е.

Что включают в себя операционные расходы и доходы

вложение в основные фонды. Покупка необходимых элементов для бесперебойной работы аппарата (картриджей, бумаги, расходных материалов) — это операционные затраты организации.

Состав операционных расходов компании

В 2006 году был принят приказ Министерства финансов № 116н, отменивший действие ПБУ 10/99 в прежней редакции. С момента издания распорядительного документа термин «операционные расходы» на официальном уровне прекратил существование. Все траты организации были разделены на две большие группы: связанные с обычным направлением деятельности и прочие.

Несмотря на изменения в нормативных актах, термин «операционные расходы» широко используется в бухгалтерском обиходе. Сегодня он применяется как синоним понятия «прочие затраты». Согласно тексту положения, к этой категории относится:

  • траты, связанные со сдачей в аренду основных фондов организации (например, жилых или коммерческих помещений);
  • расходы, сопряженные с предоставлением в пользование объектов интеллектуальной собственности (лицензий, патентов и т.д.);
  • проценты, выплачиваемые фирмой за пользование заемными средствами (полученными кредитными продуктами);
  • траты, связанные со списанием основных фондов, выбытием складских запасов;
  • комиссии, уплачиваемые за банковское обслуживание;
  • траты, связанные с организацией участия в других юридических лицах (например, сопутствующие покупке акций, долей);
  • отчисления, направляемые в фонды, которые создаются согласно положениям законодательства о бухгалтерском учете;
  • компенсация убытков, которые деятельность компании нанесла третьим лицам;
  • выплата денежных санкций за несоблюдение условий договоров с контрагентами;
  • курсовые разницы (курс продажи валюты оказался ниже, чем покупки);
  • выплаты, осуществляемые компанией в рамках благотворительности (помощь негосударственным фондам, взносы на проведение культурных или спортивных мероприятий и т.д.);
  • убытки прошлых периодов, признанные в текущем году, и т.д.

Операционные расходы организации отражаются по счету 91. Чтобы отделить их от других видов трат, бухгалтер открывает отдельные субсчета, например, 91.2. В конце месяца сальдо, образовавшееся по этому субсчету, переносится на сч. 99.

Операционные затраты или операционные расходы (англ. OPEX, сокр. от operating expense, operating expenditure, operational expense, operational expenditure) — повседневные затраты компании для ведения бизнеса, производства продуктов и услуг.

Сумма операционных расходов (англ. OPEX) и капитальных расходов (англ. CAPEX) составляют расходы компании, которые не включаются в прямую себестоимость продуктов или услуг, которые предлагает рынку данная компания. Например, покупка копировального аппарата относится к капитальным затратам, а покупка бумаги, тонера, электроэнергии, оплата ремонта и обслуживания этого устройства относятся к операционным расходам. В целом для бизнеса, операционные расходы включают в себя и оплату труда персонала, затраты на аренду помещений, коммунальные платежи и т. д.

Операционные затраты (повседневные расходы компании на организацию продаж, администрирования, НИОКР и т. д.) противопоставляются прямым затратам — расходам компании на непосредственное создание товаров и услуг.

Как правильно считать операционные доходы и расходы

Другими словами, прямые затраты — это сумма денег, которые компания тратит на превращение сырья или комплектующих в готовую продукцию.

В отчёте о прибылях и убытках операционные затраты указываются в привязке к периоду времени, в которые они были понесены — месяц, квартал или год.

Операционные издержки — издержки, связанные с заключением сделок и отражающие затраты:
— на выбор партнера;
— на подписание соглашений и контроль исполнения;
— на адаптацию к происходящим изменениям;
— на совершенствование квалификации отдельных работников;
— на предупреждение мошенничества;
— на случай неожиданных потрясений.

Операционные издержки (НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ) — (indirect costs; operating costs; overhead costs) Затраты на производство товаров и услуг, не являющиеся прямыми издержками (direct costs), то есть затраты, осуществляемые помимо расходов на сырье и рабочую силу, используемые в производстве данных товаров и услуг. Косвенные издержки подразделяются на постоянные (fixed costs) и переменные (variable costs). К первым относятся такие, величина которых не меняется при изменении масштабов производства, например, рентные платежи за предприятие, амортизационные отчисления за здания и оборудование. Ко вторым – такие, величина которых зависит от изменения масштабов производства, например, расходы на топливо и электроэнергию.

(oncosts) Стоимость изделия или услуги сверх прямых издержек (direct costs).

Операционные убытки — разница между доходами от основной деятельности компании и соответствующими расходами и издержками, за исключением дохода, полученного не от основной деятельности предприятия, и подсчитываемая до вычетов из дохода; синонимы — чистая операционная прибыль (издержки) (net operating profit (or loss)), операционный доход (издержки). (operating income (or loss)) и чистый операционный доход (издержки) (net operating income (or loss)). Вычеты из дохода — это группа статей, составляющих заключительную часть отчета компании о доходах, которые необходимы в ходе нормальной коммерческой деятельности и обычно вычитаются для подсчета чистого дохода. По сути они являются скорее расходами, не зависящими от ежедневной деятельности компании, чем расходами, зависящими от нее. Включают уплату процентов; амортизационные отчисления; расходы на облигации; подоходный налог; потери в результате продажи производственных мощностей, подразделений, основных объектов собственности; корректировку результатов прошедшего года; резервы, выделяемые на вероятные расходы; бонусы и другие периодические распределения прибыли среди управляющих работников и служащих; списания нематериальных активов; корректировки, возникающие в результате крупных изменений в методах бухгалтерского учета, таких, как основа оценки товарного запаса; расходы в результате пожара, наводнения и иные чрезвычайные расходы; убытки, понесенные на иностранных биржах; другие материальные и разовые расходы.

Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен на рис. 3.3.

Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида операционных расходов расходов на замещение.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.

Переменные расходырасходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

· -кровля, половые покрытия, элементы отделки;

· -сантехника, электрооборудование и арматура,

Рис.3.3. Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек

Вид расходов Постоянные Переменные
Налоги На недвижимость (на имущество и землю) На оплату труда
Страхование Страхование недвижимости Страхование персонала
Управление Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету Оплата труда управляющего и управленческого аппарата
Маркетинг и работа с арендаторами Исследование рынка, реклама Сопровождение арендных договоров
Энергоснабжение Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло и электроснабжению Тепло и электроснабжение
Коммунальные услуги Водоснабжение, канализация, уборка мусора
Эксплуатационные расходы Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр.а
Обеспечение безопасности Сигнализация Содержание службы охраны
Это интересно:  Выписка егрюл с усиленной квалифицированной подписью

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.

Налоговые платежи. В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе, в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Российский Налоговый Кодекс предусматривает такой налог, однако, а практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен качестве эксперимента.

В настоящее время в РФ используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Дляпредприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лицналог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налог на имущество юридических лиц, относящийся к категории региональных налогов, может устанавливаться законами субъектов РФ по ставкам не более 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества юридического лица (в том числе, зданий и сооружений).

Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов. Объектом налогообложения в настоящее время инвентаризационная стоимость жилых домов, квартир, гаражей, дач и иных строений, находящихся у физических лиц на праве собственности. При этом под инвентаризационной стоимостью имущества понимается его восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию (с использованием т.н. «строительного коэффициента»). Ставки налога дифференцированы в зависимости от стоимости имущества, но в большинстве случаев они составляют 0,1% от инвентаризационной стоимости имущества.

Земельный налог уплачивается юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земли.

Service Temporarily Unavailable

Арендаторы земли земельный налог не уплачивают. Ставки налога дифференцированы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, а также зависят от статуса городов и характера застройки ( для земель, занятых жилищным фондом установлены понижающие коэффициенты).

Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем, в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.

Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость, налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.

Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.

Расходы на страхование. Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.

Расходы на управление. Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:

— в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;

— в виде доли от чистого операционного дохода;

— в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода.

— в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.

Расходы на маркетинг и работу с арендаторами.Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4-5% от эффективного валового дохода, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае, можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно, при желании, найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.

Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако, возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.

Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта. Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на основе анализа пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсах и на применении нормативов, определяющих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся, прежде всего, СНиПы (строительные нормы и правила), а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.

Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальные услуги и пр. определяется действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.

Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен на рис. 3.3.

Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида операционных расходов расходов на замещение.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта.

К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества.

Операционные расходы и доходы

Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.

Переменные расходырасходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

· -кровля, половые покрытия, элементы отделки;

· -сантехника, электрооборудование и арматура,

Рис.3.3. Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек

Вид расходов Постоянные Переменные
Налоги На недвижимость (на имущество и землю) На оплату труда
Страхование Страхование недвижимости Страхование персонала
Управление Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету Оплата труда управляющего и управленческого аппарата
Маркетинг и работа с арендаторами Исследование рынка, реклама Сопровождение арендных договоров
Энергоснабжение Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло и электроснабжению Тепло и электроснабжение
Коммунальные услуги Водоснабжение, канализация, уборка мусора
Эксплуатационные расходы Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр.а
Обеспечение безопасности Сигнализация Содержание службы охраны

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.

Налоговые платежи. В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе, в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Российский Налоговый Кодекс предусматривает такой налог, однако, а практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен качестве эксперимента.

В настоящее время в РФ используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Дляпредприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лицналог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налог на имущество юридических лиц, относящийся к категории региональных налогов, может устанавливаться законами субъектов РФ по ставкам не более 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества юридического лица (в том числе, зданий и сооружений).

Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов. Объектом налогообложения в настоящее время инвентаризационная стоимость жилых домов, квартир, гаражей, дач и иных строений, находящихся у физических лиц на праве собственности. При этом под инвентаризационной стоимостью имущества понимается его восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию (с использованием т.н. «строительного коэффициента»). Ставки налога дифференцированы в зависимости от стоимости имущества, но в большинстве случаев они составляют 0,1% от инвентаризационной стоимости имущества.

Земельный налог уплачивается юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земли. Арендаторы земли земельный налог не уплачивают. Ставки налога дифференцированы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, а также зависят от статуса городов и характера застройки ( для земель, занятых жилищным фондом установлены понижающие коэффициенты).

Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем, в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.

Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость, налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.

Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.

Расходы на страхование. Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.

Расходы на управление. Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:

— в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;

— в виде доли от чистого операционного дохода;

— в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода.

— в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.

Расходы на маркетинг и работу с арендаторами.Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4-5% от эффективного валового дохода, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае, можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно, при желании, найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.

Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако, возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.

Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта. Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на основе анализа пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсах и на применении нормативов, определяющих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся, прежде всего, СНиПы (строительные нормы и правила), а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.

Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальные услуги и пр. определяется действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.

Статья написана по материалам сайтов: finotchet.ru, denjist.ru, 1atc.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector