+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа квартиры без согласия супруга

Содержание

Юридические консультации и юридические услуги в Москве. Тел.: 8-965-366-2955

Поиск

Семейное право

Муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены, раздел проданного имущества супругов

Муж продал квартиру после развода без нотариального

согласия жены, раздел проданного имущества супругов

При разводе супругов, лучше всего сразу же производить раздел имущества, для того, чтобы избежать сложных судебных процессов, связанных с течением срока исковой давности при разделе имущества супругов, отчуждения совместно нажитого имущества в пользу третьих лиц и т.д. СМОТРЕТЬ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ: Решение суда об оспаривании соглашения о разделе имущества

Если супругами не заключён брачный договор или соглашение о разделе имущества, и вопрос раздела имущества нельзя решить мирным путём, то придётся обращаться в суд.

В случае раздела имущества, супругу, который не является собственником имущества необходимо знать, что при разводе, супруг, который является титульным собственником (на кого записано имущество в Росреестре) квартиры или иного недвижимого имущества, может произвести отчуждение данного имущества без согласия второго супруга, например, продать или подарить.

Поэтому, делить имущество необходимо сразу же при разводе. При подаче иска о разделе имущества, всегда необходимо подавать ходатайство о принятии судом обеспечительных мер в виде ареста на имущество, для того, чтобы избежать продажи квартиры после развода.

Пренебрежение арестом квартиры, может привести к плачевным последствиям, когда имеется решение суда о разделе квартиры, но квартира уже продана иному лицу.

Рассмотрим типичную ситуацию, которая встречается при разделе имущества супругов. При вступлении в брак квартира была куплена на мужа (или жену, принципиального значения, на кого оформлена собственность нет, в статье будет рассматриваться ситуация, когда муж продал квартиру после развода). Супруги в связи с тем, что семейная жизнь не сложилась развелись.

Муж продал (или подарил) квартиру после развода без нотариального согласия жены, воспользовавшись тем, что в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее СК РФ), нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение недвижимого имущества требуется только, если супруги находятся в браке.

Хотя, в отдельных подразделениях Управления Росреестра у продавца могут потребовать нотариальное согласие жены, но в большинстве случаев такое согласие не требуют. В результате, бывшая жена остаётся ни с чем, так как на момент, когда она решит произвести раздел имущества супругов, собственником имущества будет являться третье лицо.

Казалось, бы «всё пропало», ничего нельзя сделать, но это не так. Можно произвести раздел проданного имущества супругов. Дела по разделу проданного или подаренного имущества супругов относятся к наиболее сложной категории дел. Самостоятельно, без участия опытного юриста, заниматься судебным процессом не стоит.

Автором уже неоднократно выкладывались статьи, связанные с разделом проданного имущества супругов, исходя из собственного опыта, жизненных ситуаций и судебной практики, в данной статье будет краткое обобщение, более подробно другие статьи о рисках и проблемах, возникающих при разделе имущества супругов, можно прочитать здесь:

В ситуации, когда муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены, раздел проданного имущества супругов существует два варианта судебной защиты:

✔ Оспаривание договора купли-продажи (или дарения) квартиры ;

✔ Взыскание компенсации за проданную квартиру .

В случае, если квартиры была продана мужем в браке , следует однозначно оспаривать договор купли-продажи. Так как муж исходя из действующего закона, а именно п. 3 ст. 35 СК РФ не имеет права отчуждать квартиру без нотариального согласия жены. Ситуации продажи недвижимого имущества, без согласия супруга в браке достаточно редкие, в основном они возможны, в случае утраты супругом паспорта и отсутствия в новом паспорте сведений о наличия брака. Суд должен удовлетворить исковое заявление о признании договора недействительным, в связи с отсутствием нотариального согласия супруга.

Всё намного сложнее, в ситуации, когда бывший муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены . К указанным правоотношениям должно применяться гражданское законодательство, а именно п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ совершенная бывшим супругом сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго супруга по мотивам отсутствия у супруга, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона (покупатель или одаряемый) в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Для оспаривания договор купли-продажи, заключённого между бывшим мужем и покупателем необходимо доказать следующие обстоятельства :

✔ отсутствие согласия бывшей супруги на отчуждение квартиры;

✔ необходимо доказать также, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия со стороны супруги на сделку.

Отсутствие согласия бывшей супруги предполагается, раз отсутствуют документы, подтверждающие обратное. А вот доказать, что покупатель знал о том, что супруга не согласна на отчуждение имущество достаточно сложно.

Это интересно:  Движение по обочине запрещено пункт пдд

Это возможно, в тех ситуациях, когда бывший муж дарит или продаёт квартиру своим родственникам или общим знакомым супругов. Или если был заключён договор дарения, то шансы в суде достаточно хорошие.

Но в ситуации, когда собственником квартиры по договору купли-продажи становится посторонний человек, доказать его осведомлённость о наличии жены очень сложно. Тем более, что покупатель может быть добросовестным и его права на квартиру, также подлежат защите.

Взыскание компенсации за проданную квартиру, в большинстве случаях также является сложным судебным делом. Так как зачастую стоимость квартиры в договоре купли-продажи является заниженной. Поэтому в суде необходимо доказать реальную стоимость квартиры. Более подробно, о доказывании и тактике поведения в суде, при оспаривании договора купли-продажи совместно нажитого имущества, или о взыскании денежной компенсации, описано в вышеуказанных выше статьях.

Для того, чтобы избежать не нужных рисков, как только встал вопрос о разводе, необходимо сразу решать вопрос о разделе совместно нажитого имущества.

Если же вы попали в ситуацию, когда бывший супруг будь он муж или женой, произвёл отчуждение имущества, не стоит отчаиваться, необходимо действовать, обращаться за юридической помощью и выход из ситуации обязательно будет найден. Также если вы являетесь покупателем, который купил проблемную квартиру, ваши права также могут быть защищены в суде, при оспаривании сделки со стороны бывших супругов.

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящён предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в городе Санкт-Петербурге.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.

Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке, после развода и отсутствия воли на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после развода без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом для отдельного иска, посвящённому разделу имущества.

В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры без отсутствия письменного согласия.

Это интересно:  Можно ли прикрепиться к поликлинике через госуслуги

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Автор: Олег Росляков, источник yurist-spb24.ru

Обязательно поделитесь с друзьями!

Можно ли продать квартиру без согласия супруга

Вы хотите продать квартиру, но сомневаетесь даст ли супруг своё согласие на продажу? А нужно ли оно вообще? Давайте разберёмся, ведь во многих случаях оно просто не требуется.

Вы решили продать квартиру, но у вас есть супруг или супруга? Помните, что это ещё не конец света. Даже то, что вы находитесь в законном браке не повод не начинать сделку. Давайте перечислим все варианты, когда точно можно продать квартиру без согласия супруга:

  1. Ваша квартира покупалась вами до заключения брака;
  2. Квартира приватизировалась до заключения брака;
  3. Квартира досталась вам по наследству или дарственной от вашего родственника.

Если вы владеете квартирой вместе, то тогда у вас ничего не получится — без согласия супруга вы сможете продать только свою долю. Продавать долю крайне невыгодно, но об этом речь в другой статье.

В остальных случаях есть нюансы.

Например, вы покупали квартиру уже находясь в браке. Продать квартиру без согласия супруга можно, если докажете, что он/она не принимали в покупке материального участия. Допустим, вы оформляли ипотеку на себя и платили самостоятельно. Если супруг/супруга не докажет, что он/она помогал/помогала, то и разрешение не понадобится. Однако в этом вам поможет только суд, договориться с супругом всё же проще.

Если вы владеете квартирой вместе, то тогда у вас ничего не получится — без согласия супруга вы сможете продать только свою долю.

Получить согласие супруги на продажу квартиры вы можете просто предложив её небольшие отступные, чем не вариант?

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу.

Считается, что если квартира куплена после регистрации брака, то согласие второго супруга на ее продажу является ключевой особенностью сделки.
На самом деле, есть ситуации, когда реализовать недвижимость можно и без разрешения своего мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно, и как нужно при этом действовать.

○ Понятие совместно нажитого имущества.

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена.

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

  • Получение жилплощади по наследству.
  • Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
  • Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.
Это интересно:  Начисление компенсации за задержку выплаты заработной платы

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Получение одним из супругов наследства.

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака.

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов.

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи – согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

✔ Продать по согласию супругов.

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

✔ Продать без согласия.

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

  1. Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
  2. Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно. При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
  3. Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор.

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой.

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли.

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.

Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.

○ Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.

Специалист Юлия Плетнева расскажет о сделках по продаже квартир, купленных в браке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Статья написана по материалам сайтов: yurist-spb24.ru, kuprokva.ru, topurist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector