+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Споры по аренде помещений

Содержание

Источники судебной практики по договору аренды

Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.

В последние годы в судебных актах в основном развиваются разъяснения ВАС РФ:

  • постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 14.03.2014 № 17;
  • постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), дополненное рядом существенно значимых разъяснений в январе 2013 года;
  • информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 (далее — ИП № 66).

Наибольшее влияние на формирование современных подходов к разрешению арендных споров оказывает постановление № 73.

ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений.

Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре.

Судебная практика по признанию договора аренды недействительным или незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета (существенного условия) договоры сейчас оспариваются нечасто. Это связано с наличием разъяснений высшей судебной инстанции:

  1. В п. 15 постановления № 73 указано, что в случае фактического исполнения договора (передачи вещи по передаточному документу) его предмет считается вполне определенным (см. также постановление АС УО от 09.10.2018 по делу № А60-64952/2017). При этом должен быть подтвержден факт исполнения обеими сторонами, в противном случае договор все-таки является незаключенным (см. постановление АС ПО от 04.10.2018 по делу № А57-18659/2017).
  2. П. 14 постановления № 73 содержит выводы о действии незарегистрированного договора аренды недвижимости: он применяется к отношениям его сторон, но поскольку публичное подтверждение его состоятельности в виде госрегистрации отсутствует, в отношениях с третьими лицами ссылаться на него стороны не вправе (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, если имеется письменный договор, содержащий существенные условия аренды, он подлежит применению в части исполнения изложенных в нем обязательств сторон (см. постановление АС ЗСО от 02.10.2018 по делу № А81-8390/2017). Аналогичным образом оцениваются дополнительные соглашения к договорам, см. постановление АС ЦО от 09.10.2018 по делу № А54-3401/2017.

Признание договора аренды недействительным

На практике сделки, связанные с арендой, оспариваются по разным основаниям из числа предусмотренных ст. 166–179 ГК РФ. Как и в большинстве случаев, нередко встречается оспаривание сделок в рамках дел о банкротстве (см. постановление АС ВСО от 04.10.2018 по делу № А33-453/2015).

К числу специфических арендных споров о признании сделок недействительными можно отнести, к примеру, оспаривание:

  • По основанию предоставления в аренду государственного или муниципального имущества с нарушением установленного порядка (по иску госоргана или прокурора). Подобные сделки являются ничтожными (п. 1 постановления № 73). Так, по одному из дел признан недействительным договор аренды земельного участка сельхозназначения, поскольку при его предоставлении не был обеспечен равный доступ, не опубликовано сообщение о наличии предлагаемого для передачи земельного участка, что повлекло нарушение публичных интересов (определение ВС РФ от 08.10.2018 по делу № А32-39592/2015).
  • Мотиву явного ущерба (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Так, по одному из дел было заключено допсоглашение об изменении арендной платы, по которому произошло ее существенное уменьшение, что повлекло убытки арендодателя. Доводы истца были подкреплены отчетами оценщиков, иск удовлетворен (см. постановление АС ПО от 05.10.2018 по делу № А65-43497/2017).

Последствия внедоговорного использования имущества

При отсутствии правового основания использования имущества собственник имеет право взыскать с лица, использовавшего имущество:

  1. Убытки (реальный ущерб и неполученную выгоду, ст. 15 ГК РФ). Как правило, их размер определяется на основании экспертизы, назначенной судом (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А60-55202/2016).
  2. Потенциальный доход, если имущество было сдано в аренду неуправомоченным лицом. Иск предъявляется к недобросовестному арендодателю и (или) арендатору в соответствии со ст. 303, 322 ГК РФ, которые в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (п. 12 постановления № 73, постановление 18-го ААС от 11.10.2018 по делу № А76-10485/2017).
  3. Неосновательное обогащение, если имущество использовалось без договора, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-39041/2017).

Рассмотрим особенности судебной практики по отдельным видам аренды.

Судебная практика по аренде нежилых помещений

Общие особенности аренды нежилых помещений рассматриваются в статье «Нюансы договора аренды нежилых помещений (образец)». Здесь мы расскажем о некоторых типичных вопросах относительно данного вида договора.

Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений

Аренда части недвижимого объекта обременяет объект в целом и подлежит госрегистрации (п. 9 постановления № 73). Типичные спорные ситуации, возникающие при регистрации, нашли разрешение в приведенном пункте постановления № 73:

  • если кадастровый паспорт представлялся при регистрационных процедурах по объекту (т. е. имеется в деле), для регистрации договора он не нужен;
  • описание передаваемой в аренду части объекта может быть графическим или текстуальным с использованием обозначений, имеющихся в кадастровом паспорте;
  • наиболее сложный порядок действует в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: при аренде части такого участка необходимо провести кадастровый учет этой части (правило не распространяется на субаренду).

Споры, связанные с оплатой и предоставлением коммунальных услуг

Оплата коммунальных услуг не является сама по себе формой арендной платы (п. 12 ИП № 66), поскольку содержание имущества — обязанность арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). По спорам о предоставлении и оплате коммунальных услуг можно отметить следующее:

  1. При отсутствии договора с арендатором на оказание коммунальных услуг обязанность по их оплате лежит на собственнике (ответ на вопрос № 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015). При наличии договора арендатора с коммунальными службами такую обязанность несет арендатор (см. определение ВС РФ от 24.09.2018 № 305-ЭС18-13762 по делу № А40-133705/2017).
  2. Если прямые договоры с поставщиками — у арендодателя, с арендатора не снимается обязанность по содержанию оборудования в исправности. По одному из дел не были приняты во внимание доводы арендатора об отсутствии коммунальных услуг и аварийном состоянии (вследствие этого) оборудования со ссылкой на ст. 616 ГК РФ (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А07-12459/2017).
  3. Арендатор обязан оплачивать фактически потребленные услуги. По одному из дел арендодатель пытался взыскать неосновательное обогащение в виде стоимости теплоснабжения, в то время как помещение не оборудовано соответствующими приборами. В иске было отказано (см. постановление 13-го ААС от 12.10.2018 по делу № А42-3393/2018).

Практика арбитражных судов по аренде транспортных средств

Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды:

  1. Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований (см. постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-3020/2018).
  2. При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-8317/2017).
  3. Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре (ст. 623, 1102, 1103, п. 1 ст. 1104 ГК РФ). Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре (ст. 1105 ГК РФ). В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права (постановление АС ЦО от 11.10.2018 по делу № А35-4219/2017).

Аренда — это услуга или нет: разъяснения Минфина

В течение длительного времени спорным был вопрос, является ли сдача имущества в аренду услугой, и если да, то требуется ли для получения вычета по НДС ежемесячное составление акта сдачи-приемки услуг по предоставлению имущества в аренду. По ГК РФ аренда — отдельный от договора оказания услуг вид соглашения. Однако в НК РФ (например, в подп. 14 п. 2 ст. 149 НК РФ) речь идет именно об услуге аренды.

  • заключенный договор;
  • акт приема-передачи;
  • документы о внесении арендных платежей.

Арбитражная практика по взысканию платежей по договору аренды

Когда условие об арендной плате является существенным

Условие об арендной плате по общему правилу не относится к существенным условиям договора аренды (ст. 606, 614 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено другими обязательными нормами (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенным условием является арендная плата для договоров аренды здания, сооружения (ст. 654 ГК РФ), земельного участка (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса).

Арендная плата может быть установлена разными способами: за объект в целом, из расчета за 1 кв. м или другую единицу измерения, в рублях в твердой сумме или с привязкой к иностранной валюте, инфляционным индексам и т. д.

Взыскание арендной платы в отношениях между равными участниками гражданского оборота

Арендная плата взыскивается в согласованном размере за период использования имущества арендатором. Она не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).

Взыскание арендной платы при аренде государственного или муниципального имущества

К числу особенностей аренды имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относится не только необходимость соблюдения публичного порядка предоставления в аренду, но и регулируемая арендная плата. Относительно порядка ее применения были даны судебные разъяснения:

  1. Арендная плата определяется в соответствии с правовым регулированием, действующим на момент заключения договора аренды, если стороны не предусмотрели в его тексте изменение расчета в связи с изменением нормативного регулирования (п. 16 постановления № 73).
  2. Арендодатель вправе требовать ее внесения в установленном размере без дополнительного изменения договора аренды. Принятие актов об изменении ставок или методики расчета автоматически влечет изменение условий аренды (п. 19 постановления № 73, постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11).
Это интересно:  На какие группы подразделяются должности муниципальной службы

Последствия признания недействительным нормативного акта по платежам

Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

Продление аренды и преимущественное право на заключение нового договора

Варианты продления аренды

В пп. 2–4.2 постановления № 73 даны разъяснения абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ об условиях применения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок:

  • надлежащее исполнение обязанностей;
  • письменное уведомление другой стороны о намерении заключить новый договор аренды;
  • согласие с условиями, на которых предполагалось заключение договора с другим арендатором.

Различие между этими двумя способами продления аренды состоит в том, что в первом случае условия договора согласовываются заново (заключается новый договор, п. 31 ИП № 66), по ним могут возникнуть разногласия, а во втором случае действуют прежние условия — этим он может быть более выгоден для арендатора.

ВАЖНО! Ст. 618 ГК РФ предусматривает преимущество субарендатора перед третьими лицами: он вправе требовать заключения с ним договора при досрочном прекращении отношений с арендатором на тех же условиях, что были предусмотрены прекратившимся соглашением.

Правоприменительная практика

Поскольку в приведенных нормах идет речь о реализации преимуществ арендатором (субарендатором), споры вытекают из отказа арендодателя заключить договор на новый срок. Судебная практика неоднородна:

  • Во многих случаях суды указывают, что намерение арендатора продлить отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок. Преимущество предоставляется только перед другими арендаторами. Факт продолжающегося внесения арендной платы не подтверждает согласие арендодателя на продление отношений, если есть документы, в которых выражено его намерение на отказ от их продолжения (см. определение ВС РФ от 14.08.2018 № 308-ЭС18-11441 по делу № А63-9986/2017, постановление АС УО от 13.09.2018 по делу № А47-9677/2017).
  • Вместе с тем имеются примеры, когда суды навязывают продление аренды арендодателю, игнорируя его позицию и мотивы (см. постановление АС МО от 27.09.2018 по делу № А40-28358/2016).

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Споры об улучшениях

Отделимые улучшения остаются за арендатором, а неотделимые передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом по окончании срока аренды. Решение вопроса о возмещении стоимости последних зависит от того, было ли дано арендодателем согласие на их выполнение (ст. 623 ГК РФ).

Основные спорные моменты, возникающие на практике:

  • отграничение отделимых улучшений от неотделимых (подробности см. в статье «Неотделимые улучшения арендованного имущества»);
  • разграничение некомпенсируемых неотделимых улучшений и подлежащего компенсации капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ), см, например, постановление АС СКО от 01.08.2018 по делу № А32-34893/2016.

Согласование улучшений арендодателем

При обращении арендатора с требованием о компенсации учитываются следующие обстоятельства:

  1. Неотделимые улучшения должны быть согласованы арендодателем в полном объеме — только в этом случае их стоимость может быть взыскана (ст. 623 ГК РФ). К таким улучшениям относится, например, перепланировка.
  2. Капитальный ремонт, если его выполнение не возложено договором на арендатора, может быть осуществлен арендатором, если это предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью (ст. 616 ГК РФ).

Каждое из приведенных обстоятельств должно быть доказано. При этом имеют большое значение:

  • форма и содержание согласования;
  • степень осведомленности арендодателя о проводимых работах;
  • участие или неучастие арендодателя в приемке результата (подписание актов приемки).

Судебная практика по спорам о расторжении договора аренды

Расторжение договора и односторонний отказ

ГК РФ предусмотрен судебный порядок досрочного расторжения договора аренды при наличии поименованных обстоятельств (ст. 619, 620 ГК РФ).

Законом или договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора, причем как в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ, пп. 25–27 ИП № 66). Например, целый ряд подобных оснований перечислен в ст. 46 Земельного кодекса.

Особенности судебного расторжения договора аренды

Обращение в суд для расторжения договора при наличии оснований для этого возможно только в случае, если стороной предпринята попытка досудебного урегулирования (прямая норма ст. 619 ГК РФ), т. е. поведение расторгающей договор стороны должно быть добросовестным. Если требование основано на фактах неуплаты, оно может быть предъявлено и после погашения долга, но в пределах разумного срока после нарушения (п. 23 постановления № 73).

Если сторона обратилась в суд с иском ранее истечения срока ожидания и требование было оставлено без рассмотрения, для повторного обращения не нужно заново направлять предупреждение о расторжении (п. 7 ИП № 66).

Особым образом применяется п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающий расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, при существенном нарушении договора. Суду необходимо выяснить следующие обстоятельства (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 24.03.2005 № 11):

  • наличие существенного нарушения;
  • его неустранение арендатором в разумный срок.

Это толкование применимо и в случае, если сторона ссылается на подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В п. 28 ИП № 66 приведен пример, когда однократное неполное внесение арендной платы было признано таким обстоятельством.

Толкование условий договора о расторжении или об отказе от договора

Судебная практика по возврату арендованного имущества

Последствия несвоевременного возврата арендованного имущества

Арендатор обязан по окончании срока аренды вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ), в т. ч. недвижимое, с составлением передаточного акта (ст. 655 ГК РФ). Процедура при этом определяется общими правилами об обязательствах (в т. ч. гл. 22 ГК РФ) и специальными нормами (ст. 664 ГК РФ и др.), а также договором, но не гл. 60 ГК РФ (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях…» от 06.06.2014 № 35).

Разъясняя ст. 622 ГК РФ, ВАС РФ отмечал, что прекращение договора само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно сохраняется до момента фактического возврата имущества (п. 38 ИП № 66). Кроме того, при просрочке взысканию подлежат убытки и неустойка (абз. 2 п. 66 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами…» от 24.03.2016 № 7). При этом неиспользование арендатором имущества (при отсутствии невозможности его использования) не освобождает его от обязанности вносить арендную плату до момента его возвращения арендодателю (п. 13 ИП № 66).

Досрочное освобождение имущества не прекращает обязательство по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК РФ). Но если арендодатель уклонялся от его принятия, арендная плата за период просрочки не вносится (п. 37 ИП № 66).

Обязанность возвратить имущество в первоначальном состоянии

Арендатор обязан возвратить арендодателю объект в исходном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). При рассмотрении споров, связанных с несоответствием состояния имущества, рассматривается ряд взаимосвязанных вопросов:

  1. Наличие или отсутствие согласования внесенных в имущество изменений с арендодателем, возможность их отнесения к отделимым или неотделимым улучшениям, текущему или капитальному ремонту.
  2. Факт и размер убытков, причиненных арендодателю внесенными изменениями (затраты на приведение имущества в первоначальное состояние и др.).

Претензионный порядок по арендным спорам

Досудебный (претензионный) порядок при рассмотрении арендных споров арбитражным судом обязателен (ч. 5 ст. 4, п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126 АПК РФ). К иску должны быть приложены доказательства его выполнения под угрозой оставления требования без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Если иск заявляется по какому-либо из оснований (предусмотренных законом или договором) для расторжения договора, особенности претензионного порядка следующие:

  1. До обращения в суд должно быть направлено предупреждение о расторжении договора, содержащее указание на подлежащее применению основание, а также однозначное по смыслу предложение расторгнуть договор.
  2. После получения другой стороной предупреждения должен истечь 30-дневный срок или иной срок, указанный в законе или договоре. Факт получения документа должен быть подтвержден.

Это вытекает из п. 2 ст. 452 ГК РФ и пп. 29, 30 ИП № 66.

Судебная практика по арендным спорам обширна и разнообразна. Ее содержание определяется как разъяснениями высших судебных инстанций, так и конкретными фактическими обстоятельствами, влияющими на формирование позиции суда, в первую очередь на оценку добросовестности поведения какой-либо из сторон, вследствие чего одни и те же правовые нормы могут применяться по-разному. В нашем обзоре затронута судебная практика по отдельным видам аренды (транспорта и нежилых помещений), вопросам взыскания стоимости улучшений, арендной платы, расторжения договора и некоторым другим.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Договор аренды встречается наиболее часто, так как его использует любое предприятие и каждый предприниматель в обычной хозяйственной деятельности.

Основные предметы договоров аренды – аренда офисных помещений.

ОСНОВНЫЕ СПОРЫ В ДОГОВОРАХ АРЕНДЫ:

Основные риски в договорах аренды для арендодателя :

Неполучение арендных платежей

— задержка арендных платежей является наиболее часто встречающейся проблемой в договорах аренды. Внесение платежей по договору аренды может просто игнорироваться или платежи могут удерживаться якобы в зачет встречным требованиям, например, по устранению недостатков объекта договора аренды арендатором, произведению им неотделимых улучшений или выполнению капитального ремонта.

Утрата или повреждение арендуемого имущества по вине арендатора или третьих лиц

— использование арендуемого имущества напрямую связано с риском его повреждения или утраты. В случае наступления такого риска большинство арендаторов ссылаются на то, что он наступил в результате недостатков самого арендуемого имущества (в случаях его повреждения) или в результате действий третьих лиц, за которые он не может отвечать. В обоих случаях главная задача арендодателя – документально доказать повреждение или утрату объекта договора аренды, а уже затем пытаться привлечь к ответственности арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

— арендатор может попросту сбежать, бросив арендуемое имущество.

Уклонение арендатора от возврата арендуемого имущества

уклонение может быть мотивировано чем угодно, но чаще — это наличие встречных требований к арендодателю, денежная оценка которых, по мнению арендатора, должна пойти в зачет арендным платежам договора аренды.

Возврат арендуемого имущества в худшем состоянии, чем оно должно быть

— в большинстве случаев арендуемое имущество ухудшается в результате его использования, это называется «нормальный, естественный износ», однако на практике степень износа арендуемого имущества вызывает немало споров.

Самовольное произведение арендатором улучшений в арендуемое имущество и навязывание обязанности по оплате этих улучшений

— чтобы арендуемое имущество не утратило свои свойства оно должно ремонтироваться. Текущий ремонт – обязанность арендатора, капитальный – арендодателя. Однако определение того что является текущим, а что — капитальным ремонтом –крайне сложная задача. В результате арендатор может расценивать произведенный им текущий ремонт как капитальный и необоснованно требовать за него оплату.

Скрытые недостатки

— арендатор может настаивать на то, что был вынужден самостоятельно приводить арендуемое имущество в состояние, пригодное для использования по договору аренды. В частности, был вынужден за свой счет устранять скрытые недостатки арендуемого имущества. Эти затраты он также может необоснованно навязывать арендодателю по договору аренды.

Основные риски в договорах аренды для арендатора :

Навязывание арендодателем кабальных условий договора аренды

— владелец арендуемого имущества чаще своего навязывает условия договора аренды. Такой договор помимо массы кабальных условий содержит немало подводных камней, которые не видны при заключении договора аренды.

Это интересно:  Можно ли взять ипотеку в декретном отпуске

Заблуждение относительно свойств объекта договора аренды (технические характеристики и свойства)

— подписывая акт приема-передачи арендуемого по договору аренды имущества арендатор подтверждает, что имущество им осмотрено и пригодно для использования, даже если это не оговаривается в акте приема-передачи. Однако в случае, если это не соответствует действительности, арендатор уже потеряет право требовать устранения недостатков имущества или расторжения договора аренды в связи с невозможностью использования арендуемого имущества.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

— арендодатель обычно закладывает в договор аренды специальный механизм, по которому он вправе досрочно и в крайне невыгодные сроки забрать арендуемое имущество (например, при незначительной просрочке платежей или при нецелевом использовании). Такие условия договора аренды являются откровенно кабальными для арендатора.

Утрата или повреждение арендуемого имущества по вине арендодателя или третьих лиц

— арендодатель никогда не теряет доступа к арендуемому имуществу. Он может воспользоваться этим и намерено причинить видимый вред имуществу (или создать условия для его причинения), с целью получения компенсации с арендатора.

Уклонение арендодателя от принятия арендуемого имущества

— по закону, арендные платежи начисляются вплоть до фактического возврата объекта договора аренды. Арендодатель по любым причинам может на многие месяцы затягивать принятие арендуемого имущества. Мотивировать он это может, например, тем, что арендатор не привел арендуемое имущество в прежнее состояние, как убыло оговорено договором аренды.

Отказ арендодателя оплачивать неотделимые улучшения в арендуемом имуществе

— арендатор имеет право требовать оплаты за произведенные им неотделимые улучшения в объект договора аренды только в том случае, если арендодатель дал на эти улучшения согласие. Многие арендаторы не учитывают, что такое согласие должно быть выражено не просто в виде оговорки в договоре аренды, а в виде согласования вида и стоимости неотделимых улучшений (например, согласование проектно-сметной документации). Отсутствие такого согласования крайне затрудняет возмещение стоимости произведенных по договору аренды неотделимых улучшений.

Скрытые недостатки

— после подписания акта приема-передачи объекта договора аренды, доказать наличие в нем скрытых недостатков крайне сложно. Еще более сложно доказать, что именно эти недостатки препятствовали пользованию предметом договора аренды.

Зачет

— любые встречные требования к арендодателю могут быть приняты только, если арендатор докажет, что пытался провести зачет по этим требованиям. В случае, если это доказать невозможно, в отзыве на исковое заявление просить уменьшения требований арендодателя будет бесперспективно. В этом случае суд укажет, что встречные требования арендодателя, не имеющие характер зачетных, должны оформляться в виде отдельного или встречного иска.

Наши юридические услуги по договорам аренды:

В силу того, что договор аренды наиболее часто встречается в практике, разрешение споров, вытекающих из договоров аренды является основной квалификацией наших консультантов.

Консультанты нашей компании помогут разрешить следующие вопросы в сфере арендных отношений:

  • Разработать договор аренды, защищающий интересы арендатора или арендодателя или сбалансированный договор
  • Оценить судебную перспективу спора, который возник по договору аренды

Дополнительно мы поможем арендодателю:

  • Расторгнуть договор аренды и/или признать договор аренды недействительным полностью или в части
  • Вернуть арендуемое по договору аренды имущество
  • Взыскать арендные платежи
  • Взыскать стоимость улучшений, произведенных арендодателем для заключения договора аренды с данным арендатором
  • Взыскать убытки, связанные с расторжением договора аренды, в том числе упущенную выгоду
  • Взыскать судебные издержки на оплату услуг наших консультантов

Арендатору:

  • Расторгнуть договор аренды и/или признать договор аренды недействительным полностью или в части
  • Вернуть денежные средства (аванс, задаток или полная оплата), уплаченный за арендуемое имущество
  • Взыскать стоимость произведенного арендатром текущего, капитального ремонта, устранение скрытых недостатков или стоимость неотделимых улучшений в арендуемое имущество
  • Взыскать убытки, связанные с расторжением договора аренды (признанием его недействительным), в том числе упущенную выгоду
  • Взыскать судебные издержки на оплату услуг наших консультантов

ПОДВЕДОМСТВЕННОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

Институт подведомственности определяет предметную компетенцию арбитражных судов и разграничивает ее с компетенцией других судов (Конституционного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции), а также с компетенцией иных органов, разрешающих юридические дела.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Как мы видим, отнесение того или иного спора к подведомственности арбитражного суда напрямую зависит от двух факторов:

  • 1) характера спорного правоотношения,
  • 2) субъектного состава спора.

Далее проанализируем, насколько правомерно отнесение к компетенции арбитражного суда спорного дела, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, и каким субъектным составом должен обладать подобный спор.

В самом общем виде компетенция арбитражных судов определена в ст. 127 Конституции РФ и в ст. 4 и 5 закона об арбитражных судах, согласно которым к ведению арбитражных судов относится рассмотрение экономических споров и иных дел в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В тоже время, согласно ч.4 ст.22 ГПК суды общей юрисдикции не разрешают экономические споры и другие дела, отнесенные федеральными конституционными законами и федеральными законами к ведению арбитражных судов.

Прямо в законодательстве понятие экономического спора не определено, что затрудняет толкование данного критерия подведомственности.

Экономический характер спора отражает содержание спорного правоотношения и характеризует суть взаимоотношений спорящих сторон — спор возник из предпринимательской и иной экономической деятельности. На такое понимание данного вопроса ориентировал в свое время пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» / Библиотечка Российской газеты выпуск N 9, 2000 г., в котором подчеркивается необходимость исходить из существа взаимоотношений спорящих сторон.

Согласно п.1 ст.2 ГК предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом экономический характер спора проявляется не только в осуществлении предпринимательской деятельности, но и в доступе к этой деятельности, а также в предъявлении иных имущественных требований.

Согласно договора аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данная формулировка договора аренды здания или сооружения уточняется за счет положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Возмездность договора аренды нежилого помещения, как разновидности договора аренды здания или сооружения, определяется тем, что арендодатель, передавая помещение во временное пользование, получает встречное предоставление — в виде арендной платы. Кроме того, возмездность договора аренды нежилого помещения предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора.

Таким образом, приходим следующему заключению:

отношения, вытекающие из договора аренды — это гражданские правоотношения (регламентируются нормами Гражданского кодекса РФ), это возмездные отношения (направлены на получение экономической прибыли арендодателем), что в своей совокупности соответствует правилам о подведомственности, предусмотренным ст. 28 АПК РФ. Рассмотрение спора, возникшего из спорного арендного правоотношения — есть компетенция арбитражного суда.

Действующий Арбитражный процессуальный кодекс 2002 г., по сравнению с предыдущими (1992 и 1995 гг.), значительно расширил компетенцию арбитражных судов и более детально урегулировал институт подведомственности дел арбитражным судам.

В АПК 1995 г. подведомственности было посвящено всего две статьи: 22 («Подведомственность дел»), которая, регулировала этот институт, и 23 («Передача споров на разрешение третейского суда»), устанавливавшая правило, согласно которому по соглашению сторон возникший или могущий возникнуть спор, вытекающий из гражданских правоотношений и подведомственный арбитражному суду, до принятия им решения может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда.

Статья 22 Арбитражного процессуального кодекса 1995 г., в отличие от нового АПК, содержала примерный перечень экономических споров из гражданских правоотношений, подведомственных арбитражных судам. Так, пункт 1 части 2 предписывал следующее:

«К экономическим спорам, разрешаемым арбитражным судом, в частности, относятся споры:

о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами».

Из толкования данного пункта следовало, что разрешение в арбитражном суде экономических споров о разногласиях по договору возможно только если заключение данного договора предусмотрено законом или только при согласовании сторонами вопроса о подведомственности, что на практике вызывало множество споров. В качестве примера рассмотрим Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 06.06.2000 г. № 8069/99.

Из материалов дела следует, что между арендодателем и арендатором имелся договор на аренду нежилого помещения, сроком до 31.12.98.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Арендодатель известил арендатора о том, что 31.12.98 г. заканчивается срок действия названного договора, и сообщил о необходимости предоставления документов для переоформления договора на новый срок. Из материалов дела следует, что 08.02.99 г. арендодатель направил арендатору проект нового договора, который был подписан последним с протоколом разногласий.

В связи с тем, что возникшие разногласия не были урегулированы, арендатор обратился в арбитражный суд с требованием об обязании арендодателя заключить договор на условиях предлагаемой им редакции.

В соответствии с частью 2 статьи 22 АПК РФ споры, связанные с разногласиями по договору, подведомственны суду в случаях, если заключение договора предусмотрено законом или передача разногласий по нему на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

В деле отсутствуют документы, подтверждающие соглашение сторон о передаче возникшего спора на рассмотрение арбитражного суда.

Арбитражный суд, принимая дело к производству и вынося решение, исходил из того, что истец вправе был передать данный спор на разрешение суда в силу п. 1 статьи 621 ГК РФ. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Доказательства наличия иного арендатора на спорные помещения отсутствуют.

Следовательно, вывод суда о том, что в данном случае спор был подведомствен арбитражному суду и арендодатель обязан был заключить спорный договор, сделан по недостаточно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм материального и процессуального права.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также исследовать вопрос о том, не составлялся ли сторонами какой-либо документ о их согласии на передачу преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда.

То есть, ранее, отнесение к подведомственности арбитражного суда спора, связанного с разногласиями по договору, было возможно только в том случае, если заключение договора предусмотрено законом или передача разногласий по нему на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Это интересно:  Закон об аудиторской деятельности рб 2019

Таким образом, мы определили, что правовой характер спора, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, позволяет отнести его к компетенции арбитражного суда. Далее определим субъектный состав спорного арендного правоотношения, который также ставится законодателем в прямую зависимость в решение вопроса об отнесение к компетенции арбитражного суда каждого конкретного спора.

Исходя из общих положений части 2 статьи 27 АПК РФ, к числу субъектов судебного спора, относящегося к компетенции арбитражного суда, относятся следующие: юридические лица, граждане, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя.

Поскольку спор, возникший из договора аренды недвижимого имущества, по своему характеру, как уже отмечалось выше, относится в категории экономического спора, возникшего из гражданских правоотношений, то при определении особенностей подведомственности по мимо общей 27 статьи АПК необходимо руководствоваться правилами статьи 28 АПК РФ, которая определяет субъектный состав спорного правоотношения, подлежащего рассмотрению арбитражным судом.

Данная статья детализирует общие правила подведомственности дел арбитражным судам: арбитражным судам подведомственны дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникшие между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами, — и другими организациями и гражданами.

Значит, по правилам подведомственности экономических споров и иных дел, возникающих из гражданских правоотношений, арбитражным судом в порядке искового производства будет рассматриваться спор, возникший из договора аренды недвижимого имущества, при условии, что сторонами в таком споре выступают:

Во-первых, юридические лица, т.е. организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст.49 ГК).

Во-вторых, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке. В соответствии со ст.23 ГК РФ граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Для подведомственности экономического спора, возникающего из договора аренды недвижимого имущества, арбитражному суду необходимо, чтобы спор возник между юридическими лицами, гражданами-предпринимателями либо между организацией и гражданином-предпринимателем. Правило о подведомственности спора арбитражному суду сохраняется до тех пор, пока гражданин не утратит статус индивидуального предпринимателя.

В связи с чем, сохраняют свое значение по подведомственности споров с участием граждан-предпринимателей разъяснения, содержащиеся в п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» / Библиотечка Российской газеты выпуск N 13, 2000 г.. Где прописано, что споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

Учитывая, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью правового статуса предпринимателя, то и споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в соответствии со ст.22 ГПК подведомственны суду общей юрисдикции. При разрешении данных споров могут быть применены положения ГК об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п.4 ст.23 ГК).

С момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.

Таким образом, при условии, что если хотя бы одной из сторон спора, возникшего из арендный отношений — истцом или ответчиком (а если в деле несколько истцов или ответчиков, то хотя бы один из них) выступает гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем (однако привлечение к участию в деле такого гражданина уже в ходе рассмотрения дела арбитражным судом не влияет на рассмотрение дела арбитражным судом), то данный спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции и не может быть отнесён к подведомственности арбитражного суда.

В случае, когда сторонами спора, возникшего из арендных отношений является — юридическое лицо, в том числе иностранное, индивидуальный предприниматель, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, государственные и иные органы — то данный арендный спор относится к компетенции арбитражного суда соответствующего уровня.

Споры по договорам аренды

Споры по договорам аренды

Данные споры являются одними из частых среди предпринимателей и физических лиц, связанные в основном с объектами движимого и недвижимого имущества, а также правами на интеллектуальную собственность.

Неправильное составление договора или упущение в нем важных и законодательно существенных условий может привести к судебной тяжбе, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор при поддержке опытного юриста или адвоката, так как:

  • Споры вытекают их самих договор весьма распространены в гражданском обороте. По ним сложилась судебная практика и особое правоприменение действующих законов и нормативных актов.
  • Споры затрагивают не только гражданское право, но ряд иных законов и подзаконных актов, поэтому для их разрешения требуется серьезная правовая подготовка, а также знания гражданского и арбитражного процесса.

Основные причины возникновения судебных споров в Москве

Причинами разногласий в сфере арендных правоотношений часто становятся:

  1. Недостаточная конкретизация арендуемого помещения. В п. 3 ст. 607 ГК РФ прямо говорится, что отсутствие четкого описания объекта аренды ведет к признанию договора незаключенным. В предмете договора должно быть указано:
  • назначение помещения,
  • адрес, где оно располагается,
  • подробное описание местоположения помещения в здании,
  • арендуемая площадь.
  1. Упущение в договоре существенных для одной из сторон моментов. Например, отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему (п.3 ст.425 ГК РФ) в то время, как за просрочку арендной платы предусмотрена неустойка. В случае просрочки арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки за время, прошедшее после окончания срока действия договора (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8171/13).
  2. Противоречивые условия договора. В одном из дел договор предусматривал право арендатора инициировать расторжение договора. Следующий пункт устанавливал санкции за предоставленное договором право. Суды указали на нарушение баланса интересов сторон (определение ВС РФ от 29.01.2016 г. № 301-ЭС15-19722).
  3. Нарушение условий договора одной из сторон. Такие действия часто ведут к спорам о расторжении договора и взыскании санкций. Например, когда арендатор неоднократно нарушает сроки оплаты (ст.619 ГК РФ) или арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ).
  4. Невнимательный осмотр помещений арендатором. Арендатору показалось, что имущество передано в состоянии, не соответствующем назначению, поскольку часть помещения была занята теплотрассой и лифтами. Он утверждал, что эти площади нельзя учитывать при расчете платы в силу п. 3 ст. 654 ГК РФ. Однако арендатор сам недосмотрел этот недостаток, подписав акт приема-передачи без оговорок или возражений, касающихся ненужных ему площадей. Поэтому арбитры его не поддержали (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 г. № А11-8164/2011).
  5. Изменение арендной платы арендодателем. Арендодатель не вправе изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»). Такое условие, включенное в договор аренды, является ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Основные виды судебных разбирательств

  • о взыскании задолженности по договорам аренды,
  • признание недействительности договора аренды,
  • о понуждении к заключению договора аренды,
  • расторжении договора аренды ранее установленного срока,
  • о переводе прав и обязанностей по договору аренды,
  • о взыскание убытков, неустоек и штрафов.

Методы предотвращения споров по договорам аренды

Подобных ситуаций можно было бы избежать, если бы арендаторы проявляли максимум внимательности при осмотре помещений и имели бы достаточный опыт работы с договорами, чтобы обезопасить себя уже в момент подписания соглашения.

Составляют договор аренды в большинстве случаев юристы арендодателей, естественно, с выгодой для арендодателя и в ущерб арендатору. Поэтому арендатору помощь юриста необходима еще на этапе согласования условий договора. Опытный юрист даст дельные консультации, примет участие в обсуждении условий аренды, проведет экспертизу проектов договоров и правоустанавливающих документов, составит протокол разногласий.

Порядок их разрешения

Дальше останется составить исковое заявление, собрать доказательства, подкрепляющие изложенную в нем позицию и отстаивать ее в ходе судебного разбирательства. С большой долей вероятности интересы оппонента в суде будет представлять юрист. При этом следует учитывать не только профессионализм представителя, но и его уверенное и свободное поведение в зале судебного заседания, в чем, конечно, будет испытывать недостаток сторона, не имеющая своего представителя. Таким образом, может сложится неравное положение между процессуальными противниками. Тем более, что стороны несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ), среди которых непредставление документов, подписание мирового соглашение и т.д.

Судебная практика по договорам аренды

1. По вопросу о возможности применения ст. 301 ГК РФ «Истребование имущества из чужого незаконного владения» после прекращения договора аренды в судебной практике существует две позиции.

2. Признание товара обремененным правами третьих лиц.

3. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ).

4. Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Статья написана по материалам сайтов: www.arbitr-hmao.ru, vuzlit.ru, malina-group.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector