Вид объекта недвижимости помещение

Известно, что такой объект недвижимости, как нежилое помещение, является одним из самых распространённых в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает.

Понятие «нежилое помещение» для законодательства не является новым. Оно использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст.277,278,279) 1 , ЖК РСФСР 1983 года (ст.4,9, 91,92,152) 2 , Законе РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.1) 3 , Федеральном законе от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст.42) 4 .

На сегодняшний день разработан проект изменений ГК РФ, который под помещением рассматривает часть здания и сооружения, ограниченную трёхмерным замкнутым контуром, пригодной для использования 5 .

Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве данного понятия, на федеральном уровне до настоящего времени нормативно не сформулировано его определение. Судебная практика также не восполняет этот пробел 6 .

В ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 7 указано на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер.

Тем не менее, в литературе отмечается, что этого явно недостаточно. «Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого, пишет К. Скловский, — приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу» 1 .

А. Хурцилова предлагает определять «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком» 2 . По мнению О. Скворцова, по аналогии с определением понятия нежилого помещения в ч. 2 ст.15 ЖК РФ 3 следует сформулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении 4 . Ю. Харитонова рассматривает нежилые помещения, во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроено-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое 1 .

Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее и помещение, и здание. При этом в определениях не всегда указывается на такие признаки, как недвижимый характер и изолированность нежилого помещения. Нежилое помещение характеризуется также неоднозначно – и как не предназначенное для постоянного проживания граждан, и как не предназначенное просто для проживания.

Другие авторы рассматривают нежилое помещение как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, то есть и помещения, и их части). Основывается данная позиция также на нормативных правовых актах: согласно п.1 распоряжения Госкомимущества РФ «Об упорядочении процесса учёта и разграничения прав собственности на нежилые помещения» 2 к нежилым помещениям относятся здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные; в соответствии с п.12 Положения о порядке учёта и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утверждённого постановлением Правительства Москвы 3 , под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан 1 .

Учитывая нормативную правовую основу изложенных позиций, полагаю, что каждая из них верна. В настоящее время идёт процесс формирования в законодательстве правовых режимов универсальных понятий, например понятия жилого помещения, предусмотренного ЖК РФ.

Поскольку нежилое помещение в рамках главы 3 ЖК РФ 2 – результат перевода жилого помещения, видами которого являются как жилой дом (здание), так и квартира, комната (помещение), логичным представляется вывод о том, что нежилое помещение в Кодексе рассматривается как понятие, объединяющее здание и помещение, и в этом смысле применяется в качестве универсального понятия.

Разработчики Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (подготовлена рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, п.4 протокола № 9 от 20 мая 2002 года) обосновывают целесообразность включения в перечень недвижимых вещей и нежилых помещений особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, отмечая важность дальнейшей значительной детализации их правового режима 3 .

Таким образом, без сомнения первый признак нежилого помещения – недвижимый характер. Однако ст. 130 ГК РФ, где дано определение недвижимости, ни в главах о конкретных договорах нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Вместе с тем ГК РФ допускает отнесение к недвижимости федеральным законом иных объектов, не предусмотренных ГК РФ. Такая возможность была реализована Законом № 122-ФЗ 1 , включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости (ст.1).

При этом следует отметить, что отнесение Федеральным законом №122-ФЗ нежилых помещений к числу недвижимости послужило поводом для высказываний о нежилом помещении (в виде нежилого помещения в здании) как о недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе 2 . Безусловно, нежилое помещение названо недвижимостью законом. Однако можно ли по этой причине говорить об отсутствии у названного объекта прочной связи с землёй? Разве реально переместить нежилое помещение в здании без несоразмерного ущерба его назначению? Полагаю, что на указанные вопросы следует ответить отрицательно. На прочную (неразрывную) связь нежилого помещения с землёй (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно – через здания) и невозможность его перемещения без ущерба назначению обращали внимание В. Чубаров и А. Ёрш, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, С.П. Гришаев 3 . И действительно, рассматривая нежилые помещения в здании в качестве неразрывно с ним связанных составных частей, на что указывает и судебная практика 1 , прочная связь с земельным участком таких частей, равно как и невозможность их перемещения без ущерба назначению, более чем очевидна. По этой причине нет оснований не признавать нежилые помещения в здании недвижимостью «по природе».

Относительно нежилых помещений в виде нежилых зданий вопрос о них как о недвижимости в силу прочной связи с землёй или в силу прямого указания в законе, казалось бы, решён определённо. Тем не менее, следует отметить, что по действующему законодательству к зданиям относятся не только недвижимые вещи, но и движимые, к примеру, мобильные здания (контейнерные, сборно-разборные: бытовка, вагон и т.д.) 2 . Считаю, что отношения по поводу их использования не могут регулироваться законодательством о недвижимом имуществе.

В связи с этим, а также в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на такой признак, как недвижимый характер.

К другому признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На неё как на необходимый признак нежилого помещения указывали В. Алексеев, Т. Комарова, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова 3 .

Отсутствие закреплённого в законодательном порядке данного требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к нежилым помещениям как объектам недвижимости относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды 1 .

При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решён (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения 2 ), то в отношении нежилого помещения как предмета договора аренды вопрос не нашёл своего разъяснения в высшей судебной инстанции.

Поводом к пониманию субъектами гражданских правоотношений неизолированной части нежилого помещения, т.е. площади, не имеющей границ, в качестве предмета договора аренды послужил п. 3 ст. 26 Федерального закона № 122-ФЗ 3 , согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.

Подобное понимание нормы привело к признанию в судебном порядке ряда договоров аренды незаключенными. Так, в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа 4 (см. Приложение №4) по договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) была передана 1/2 нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения не заключенным. Согласно другому Постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского 1 (см. Приложение №5) суд признал незаключенным договор аренды части нежилого помещения в связи с тем, что договор не позволял определённо установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.

Отнесение неизолированной части нежилого помещения (то есть не имеющей границ площади) к предмету договора аренды обосновывается п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.

Это интересно:  Куда жаловаться на военкомат

Как справедливо замечает И. Ашихмин, «если стороны решили идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определённые органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесённые на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределённость объекта аренды. И тогда под сомнением может быть поставлен такой объект аренды, как «часть помещения», если эта часть не имеет границ (стен), определённых техническим планом или определённых сторонами условно на поэтажном плане» 2 .

Представляется, что в целях недопущения неоднозначного понимания нежилого помещения, его части и, соответственно, спорных ситуаций на практике признак изолированности должен присутствовать в определении понятия нежилого помещения.

Наряду с недвижимым характером и изолированностью, ряд авторов справедливо называют в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причём предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей 1 и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан 2 . Кроме того, встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан 3 .

Важно отметить, что предназначенность нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, не является закрытым, о чем свидетельствуют слова «и других целей», к другим целям могут относиться, в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого.

Вместе с тем следует сказать, что данный перечень и не может быть закрытым, т.е. иметь указания на все цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, поскольку, принимая во внимание довольно широкий перечень назначений нежилых объектов, применяемых при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительства 1 , отражение всех целей в определении понятия нежилого помещения усложнит его. Кроме того, в случае появления нового вида деятельности, который не будет предусмотрен в «закрытом» определении нежилого помещения, отношения с объектом, предназначенным для нового вида деятельности, не смогут быть урегулированы правилами и нормами, регламентирующими отношения с нежилым помещением, что будет являться существенным недостатком определения.

Слабую сторону имеет также предназначенность нежилого помещения во втором варианте. Безусловно, сама формулировка «не для проживания (постоянно проживания)» правильная. Однако она не позволяет судить о назначении нежилых помещений. Хотя назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определённые требования строительных, санитарных и иных правил и норм 2 .

Устранение указанных недостатков видится в объединении предназначенности нежилого помещения в двух вариантах. Данное объединение с одной стороны позволит назвать основные цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, а с другой — за счет слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» позволит отграничить нежилое помещение от жилого.

Рассматривая приведённый перечень целей (предназначенность в первом варианте), нельзя не отметить, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные исходя из действующих строительных норм и правил 1 можно объединить в одну цель — общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.

Относительно ограничения перечня целей в виде слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» необходимо сказать, что данная формулировка требует корректировки. Учитывая, что в определении понятия жилого помещения п. 2 ст. 15 ЖК РФ речь идёт только о постоянном проживании граждан, ограничение должно иметь указание только на постоянное проживание граждан. В противном случае под нежилые помещения не подпадут такие объекты, как строения и помещения для временного проживания: гостиницы, мотели, санатории, пансионаты, дома отдыха, учреждения туризма, круглогодичные лагеря для детей и юношества, спальные корпуса интернатов и т.д., что по строительным нормам и правилам относится к общественным зданиям, т.е. нежилым объектам 2 . Выпадение данных объектов из сферы регулирования нежилых помещений недопустимо.

Кроме предназначенности в литературе отмечается также такой признак нежилого помещения, как пригодность. Так, С.П. Гришаев указывает на пригодность нежилого помещения для определённого использования 3 . Пригодность как критерий разграничения нежилого и жилого помещения называет В.В. Чубаров 1 . И.А. Емелькина, И.Д. Кузьмина говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам 2 , что практически означает его пригодность для определенных целей.

Полагаем, что пригодность нежилого помещения или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным нормам как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам: — во-первых, при вводе построенного объекта капитального строительства (нежилого помещения) в эксплуатацию производится проверка на соответствие его требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) 3 , т.е. проверяются те характеристики объекта, которые изначально закладывались в проектной документации, подготовленной с соблюдением указанных правил и норм. Другими словами проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением или, что тоже самое, устанавливается пригодность объекта для определённой в проектной документации цели. В том случае, если объект не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решён не будет, поскольку введённое в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определённой цели;

— во-вторых, в том случае, когда нежилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный, учёт пригодность или непригодность для определённой цели также имеет принципиальное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т.е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определённой цели, эксплуатация названного объекта приостанавливается или прекращается 1 . Если устранить нарушения невозможно путём проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ (мероприятий), то возможны два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (к примеру, с производственной на складскую), что приведёт к изменениям в объекте с сохранением общего правового режима нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан) (ст. 222 ГК РФ), что приведёт к утрате правового режима нежилого помещения.

Представляется, что предназначенность в качестве единственного признака нежилого помещения не позволяет отразить всей специфики данного объекта, когда нежилое помещение как объект капитального строительства, будучи непригодным для определённой цели не может быть введено в эксплуатацию, а введённое, в случае установления непригодности для определённой цели, не может эксплуатироваться, и требует либо изменения цели использования (изменение в объекте с сохранением общего правового режима), либо снос (утрата правового режима).

Очевидно, что предназначенность и пригодность для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, являются единым признаком нежилого помещения. Учитывая, что нежилое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие, и, рассмотренные основные его признаки (недвижимый характер, изолированность, предназначенность и пригодность), я согласна с предложением Макеева П. который сформулировал определение следующим образом: нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) 1 .

Виды недвижимого имущества

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется.

Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации.

По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Как мы увидим далее, в кадастре недвижимости учитываются следующие виды объектов недвижимости:

— объекты капитального строительства

— объекты незавершенного строительства;

— подземные сооружения (пока не приняты специальные федеральные законы)

Таким образом, государственный кадастр недвижимости не учитывает такие виды недвижимого имущества, как участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы. Рассмотрим основные понятия.

Согласно Земельному кодексу земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости».

Также следует учесть, что по земельному законодательству различают следующие объекты земельных отношений:

Это интересно:  Возврат брака от покупателя

— земля как природный объект и природный ресурс;

— части земельных участков.

Теперь то, что касается зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства.

Различают жилые и нежилые здания (синонимы: строение, дом).

Жилое здание — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание — предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.

Помещения бывают жилые и нежилые.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания граждан.

Не завершенные строительством объекты – недвижимые объекты (имущество), которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Объект, не завершенный строительством, представляет собой иной объект прав и не является зданием, строением, сооружением, которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации.

При рассмотрении земельных отношений также могут встречаться и другие понятия.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.

В законодательстве дано определение самовольной постройки.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Участки недр — геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями — границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Рассматривая недвижимое имущество, нужно упомянуть и о движимом. Это вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

Неделимая вещь — вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Классификация недвижимости

Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.

Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.

Мониторинг использования земель по целевому назначению, проектирование градостроительных зон и иные виды работ по землеустроительству – осуществляется планово, с опорой на контекстуальную основу категорий земель и регламента использования зданий и сооружений.

Данная тенденция деятельности, вопреки потребности в формировании групп тех или иных типов и видов, не имеет чёткой основы. Иногда допускаются разночтения, применяемые в той или иной специфической области использования.

Общие сведения

Классическое разделение опирается на следующие ориентиры компоновки:

  • по происхождению;
  • функциональному назначению;
  • по формам собственности;
  • по масштабности;
  • готовности к использованию.

Фацетный метод – выявляет характеристики объектов и сопоставляет их по группам соответственно с наиболее часто встречающимися общими свойствами. Отличается линейным характером, но допускает формирование подклассов, подгрупп и т.п.

Иерархический метод – многоступенчатое деление и сопоставление. На низшей ступени объекты сопоставляются по одним характеристикам, а на более высокой – по иным. Получается гибкая система, допускающая рассмотрение каждой учётной единицы с различных ракурсов.

Каждая группа определяется в контексте совокупности свойств, опираясь на те характеристики, которые выявились в результате определения их сущности, создающей между ними единство, допускающее оперирование недвижимостью.

В их число попадают характеристики, выявленные при помощи аналитической исследовательской деятельности специалистов теоретиков, опирающихся на практическую основу, диктуемую рынком или иными социальными институтами, к которым относится структура власти, а так же система регистрирующего органа, налоговой и иных служб и уполномоченных учреждений.

Базовая классификация недвижимости

Маркетинговая основа включает дифференциацию земель и жилых зданий на элитный продукт, бизнес-класс, эконом-класс. А так же здания и помещения, участвующие в производственной деятельности государства или муниципалитета или предназначенные для извлечения прибыли.

На этой основе формируется представление об эффективности использования того или иного объекта.

  • Градостроительные ориентиры зон застроек и расположенных зданий, различающиеся по степени износа (ветхости) и элитарности районирования застроек.
  • Технические характеристики и виды рынков: первичный и вторичный рынки жилья.
  • Дифференциация по видам объектов недвижимости: здания различной этажности, частные дома, гаражи, стоянки, промышленные здания, торговые и культурно-спортивные комплексы и т.п.

Классификация по происхождению

Под происхождением имеется в виду два типа базовых характеристик, которые определяются в каждом принципе классификации, дополняясь более узкими специфическими свойствами. К ним относятся:

  1. Естественные, возникшие в результате природных причин, из числа земель, разделённых по категориям и иным принципам использования и участия в обороте (изъятых ЗУ из оборота).
  2. Искусственные, к которым относятся здания и сооружения, возникшие посредством деятельности человека.

Любая существующая недвижимость относится к тому или иному типу. В более узком смысле естественные природные контексты или недвижимость по природе, включают в себя следующие комплексы:

  • земельные массивы, разделённые по видам разрешённого использования;
  • массивы лесов;
  • водные ресурсы;
  • особо охраняемые зоны;
  • использующиеся под туристические зоны и зоны отдыха;
  • пригодные для разработки недр;
  • земли, изъятые из оборота и т.п.

Классификация недвижимости по функциональному назначению

Каждое возведённое строение или земельный участок выполняет соответствующую функцию, на основании сходства которых, появляются основания для объединения в группы по признакам.

Это самые многочисленные и дробные качества дифференциации, на их основании подразделяются на жилые и нежилые помещения, а здания распределяются по видам функционирования, используясь под те или иные цели.

В их числе земли, которые утрачивают статус природных комплексов в момент соприкосновения с человеческой деятельностью, адаптирующей их под те или иные мероприятия, и предусматривающие извлечение пользы путём обработки или возведения капитальных и иных строений.

Например, дифференциация участков по целевому использованию: под ЛПХ или ИЖС, имеет внутреннюю структуру, обусловленную кодами разрешённого использования (см. Участок под индивидуальное жилищное строительство). Наделы под личное подсобное хозяйство могут подразделяться на луга, пастбища, земли под сады и огороды.

То же касается участков под застройку, где нет унифицированного регламента.

Если речь идёт об искусственных объектах, то функциональные характеристики имеют обширный перечень:

  • жилые и нежилые здания, помещения;
  • жилые здания с нежилыми помещениями нижних этажей;
  • частный сектор;
  • торговые комплексы;
  • офисные центры;
  • культурно-спортивные центры;
  • гостиницы и пансионаты;
  • парки, кинотеатры и зоны отдыха;
  • дачные посёлки;
  • школы, детские сады и т.п.

Функциональное назначение закладывается при выборе участка под строительство и составлении строительного проекта (см. Документы на строительство дома).

Классификация недвижимости по формам собственности

Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.

Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:

  1. государственная;
  2. муниципальная;
  3. коммерческая;
  4. индивидуальная.

В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.

В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:

  • в собственность;
  • в аренду или наём.

Классификация недвижимости по масштабности

Масштабность – свойство объектов, определяющее их способность к дальнейшей реорганизации путём разделения или объединения.

Например, жилые и нежилые помещения имеют способность объединяться в здание. А здание допускает только разделение на помещения.

То есть основой и базой классификации, в данном случае, выступает учётная единица.

В целом их допускается комплектовать следующим образом:

  • земельный массив;
  • земельный участок;
  • частный дом с участком, коттедж;
  • дачный домик, дачный участок;
  • комплексы промышленных строений и сооружений;
  • здание для промышленных целей;
  • многоквартирный многоэтажный дом;
  • малоэтажный дом;
  • отдельная квартира;
  • секция или подъезд, этаж секции;
  • комплекс административных сооружений;
  • офисное помещение;
  • торговый комплекс;
  • торговое помещение.

Данный перечень далеко не полон.

Классификация недвижимости по готовности к использованию

На этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию (см. Как принять новостройку у застройщика). На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы:

Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению.

Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию.

Это интересно:  Закон о самозанятых с 2019 года

К данной категории классов принято относить так же:

  • Здания или помещения, требующие реконструкции или капитального ремонта.
  • Аварийные строения, требующие сноса.

В данную стадию объекты вступают только после комиссионного обследования и оформления соответствующей документации, констатирующей недопустимость использования по назначению (см. Акт обследования объектов недвижимости).

Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это здания и земельные участки, которые используются для бизнеса и приносят владельцам доход от аренды или продажи.

Разнообразие сфер деятельности определяет и широкую классификацию объектов.

Рассмотрим, по каким признакам классифицируют нежилую недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Деление по основным признакам

По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по функциональному назначению подразделяется на: офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную и универсальную.

По целям владения, недвижимость может использоваться:

  1. для инвестиций;
  2. для обеспечения товарного запаса;
  3. для развития;
  4. для использования истощимых ресурсов.

Недвижимость может быть:

В первом случае, это химические, нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки и музеи, а также другие подобные помещения общественного сектора.

Вторую группу представляют все остальные объекты, востребованные для инвестирования и использования в коммерческой деятельности. Недвижимость всегда имеет владельца – собственника (физическое или юридическое лицо).

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

  • введенную в эксплуатацию (объекты имеют разрешение на полноценное использование по назначению.);
  • требующую ремонта или реконструкции;
  • незавершенную (статус сохраняется с момента выдачи разрешения на строительство и до введения в эксплуатацию).

Какие виды недвижимого имущества бывают?

Все объекты коммерческой недвижимости можно условно разделит на пять групп: офисные, торговые, производственно-складские, гостиничные и универсальные.

  1. Офисная недвижимость. Используется как рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и приема посетителей.
  2. Торговая недвижимость. Используется для организации процесса продажи товаров и услуг как оптовых, так и розничных. Это всевозможные магазины, павильоны, выставочные залы, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры.
  3. Производственно-складские объекты. На пути следования к потребителю, товару необходим целый комплекс услуг, которые невозможно организовать в условиях офиса. Здесь в работу вступают производственно-складские объекты. В этой категории помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом.
  4. Универсальная недвижимость. Особенность универсальной недвижимости – возможность использования для разных сфер деятельности (под офис, клинику, мастерскую, магазин и т. д. и т. п.). Обязательной характеристикой такой недвижимости является наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены.
  5. Гостиничная недвижимость. Это объекты, позволяющие организовать временное проживание людей. Их можно разделить на коллективные и индивидуальные.

К коллективным относят мотели, гостиницы, общежития, пансионаты.

К индивидуальным – соответственно квартиры, коттеджи и т. п. А также можно выделить специализированные объекты: санатории и профилактории, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и базы отдыха, кемпинги.

Классы и типы нежилых помещений

Для офисной деятельности

  • Для офисных помещений класс А – это престижные объекты, размещенные в офисных или бизнес-центрах, с современным оборудованием и автоматизацией систем жизнеобеспечения, а также с высоким качеством отделки, свободной планировкой и высотой потолков не менее 3 метров. Они расположены в местах с хорошей транспортной развязкой, в шаговой близости к метро.

Их отличает наличие зон отдыха, систем питания, залов для конференций, высокий уровень коммуникаций. Важный аспект – наличие подземного охраняемого паркинга и службы безопасности.

В данном классе могут быть также подразделения: А1, А2, А3. Это дополнительные элементы сервиса, такие как ресторан, фитнес-клуб или сад на крыше. Помещения класса В располагаются как в новых, так и в отремонтированных зданиях, с недорогой, но качественной отделкой. В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.

Может отсутствовать система кондиционирования и другие сервисы. Но в целом эта категория соответствует мировым стандартам.

  • Класс С – это помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, расположенные на окраине города. Коридорная система, высота потолков 2,7 метра, ограниченные возможности парковки. Они отличаются низкой транспортной доступностью и скудной инфраструктурой. Набор сервиса тут минимален: телефон, интернет, отопление. Есть подклассы: С1 и С2. В первом, случае есть система климат контроля, во втором только принудительная вентиляция.
  • Офисы D класса это помещения, которые изначально не предназначались для офисной деятельности и были арендованы, например, у производственных предприятий. Они, чаще всего, нуждаются в ремонте, имеют деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, а также низкое качество отделки. Отсутствует охраняемый паркинг.
  • Е класс – объекты, не приспособленные под офис, например, подвалы, полуподвалы или склады.
  • Об особенностях аренды и продажи помещений под офис читайте тут.

    Торговые площади

    Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащенных по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов, до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома.

    Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу следующие:

    • архитектурные особенности;
    • расположение;
    • возраст здания;
    • размеры;
    • инфраструктура;
    • качество внутренней отделки;
    • специализация;
    • система охраны;
    • наличие и тип парковки.

    Все выше перечисленные категории определяют класс объекта.

    1. торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;
    2. торговые центры и гипермаркеты;
    3. супермаркеты;
    4. салоны;
    5. гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;
    6. торговые павильоны;
    7. киоски;
    8. бутики;
    9. первые этажи и подвалы в жилых домах (9 или 10 зависит от качества

    О том, как выбрать помещение под магазин и как его арендовать, читайте здесь.

    Производственно-складские сооружения

    Характеристики класса А:

    • одноэтажное здание с высотой потолков не менее десяти метров;
    • плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки;
    • наличие административных и бытовых помещений;
    • расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города;
    • прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка;
    • выделенная погрузочно-разгрузочная зона;
    • оснащение специализированными устройствами;
    • охранная сигнализация;
    • видеонаблюдение;
    • система пожарной безопасности и пожаротушения;
    • устройства регулирования влажности и температуры;
    • тепло и водоснабжение;
    • система аварийного электроснабжения;
    • качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория;
    • железнодорожная ветка.

    Производственно-складские помещения класса В имеют следующие характеристики:

    • новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 метров;
    • один или два этажа;
    • бетонный или асфальтированный пол;
    • отопление;
    • автономное электроснабжение;
    • пандус, грузовой лифт;
    • место для разворота транспорта на территории;
    • охраняемая территория;
    • сигнализация, видеонаблюдение;
    • телекоммуникации;
    • вентиляция;
    • офисные и бытовые помещения;
    • контроль доступа;
    • железнодорожная ветка.

    Класс С это:

    • производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 метров;
    • пол асфальтированный или бетонный;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадки для маневрирования транспорта;
    • пандусы, лифты, подъемники;
    • вентиляция и отопление;
    • система пожаротушения и сигнализация;
    • охраняемая территория;
    • система телекоммуникаций;
    • железнодорожная ветка.

    И наконец, помещения класса D это:

    • подвальное или полуподвальное помещение, ангар;
    • вентиляция, отопление;
    • система пожаротушения и сигнализации;
    • охрана;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадка для маневрирования машин;
    • телекоммуникации;
    • железнодорожная ветка.

    Универсальные объекты

    1. Премиум. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 4 метров, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащен современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.
    2. Люкс. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.
    3. Стандарт. Постройки советских времен, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (3,5 метра), маленькие лифты, неудобная планировка.
    4. Эконом. Расположение в жилом доме, с отдельным входом.

    Гостиницы

    Согласно звездной классификации:

    • недорогие строительные материалы;
    • санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров;
    • наличие лифта, эскалатора;
    • телефон с городской и междугородней связью.
  • звезды:

    • в номерах умывальники с горячей и холодной водой;
    • минимум в 50% номеров полноценные санузлы;
    • общие ванна или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезды:

    • красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы;
    • санузлы с качественно сантехникой, стены и пол водонепроницаемы;
    • наличие лифта и автостоянки;
    • городской телефон во всех номерах;
    • санузлы в каждом номере;
    • наличие ресторана и бара;
    • резервная система горячего водоснабжения.
  • звезды:

    • органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы;
    • интерьеры в единой стилистике;
    • качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов;
    • дорогая сантехника;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезд:

    • уникальный дизайн интерьера;
    • качественная внутренняя отделка;
    • площадь санузла от 4 кв. м.;
    • в каждом номере полноценный санузел и телефон;
    • охранная сигнализация;
    • система кондиционирования, звукоизоляции.
  • Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

    Все о том, как открыть гостиницу или хостел и какое помещение для этого выбрать, мы рассказывали в этом материале.

    Заключение

    Качественное понимание классификации объектов коммерческой недвижимости гарантирует правильный выбор и использование их согласно целевому назначению.

    Статья написана по материалам сайтов: mydocx.ru, myestate.club, urexpert.online.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий